Prawo nieruchomości
Hipoteka przymusowa: wpis hipoteki przymusowej, wykreślenie i hipoteka przymusowa ZUS
W dziale IV księgi wieczystej wpis wygląda tak samo, niezależnie od tego, czy zrobił go bank, sąsiad z nakazem zapłaty, urząd skarbowy czy ZUS. Różnica pojawia się dopiero, gdy chcesz go usunąć: jeden z tych wpisów wygasa po pięciu latach, drugi nigdy, a trzeci przetrwa nawet przedawnienie długu. Od tego, który masz, zależy cała strategia.
Stan prawny na 16 września 2026. To ogólna informacja prawna, nie porada w indywidualnej sprawie.
W skrócie
Hipoteka przymusowa to hipoteka wpisana bez zgody właściciela na podstawie tytułu wykonawczego, nakazu zapłaty, postanowienia o zabezpieczeniu albo doręczonej decyzji urzędu skarbowego lub ZUS (art. 109 i 110 u.k.w.h.). Wpis kosztuje 200 zł, wykreślenie 100 zł, a suma nie może przekroczyć długu z odsetkami powiększonego o połowę. Przedawnienie długu cywilnego hipoteki nie usuwa (art. 77 u.k.w.h.). Zaległość podatkowa zabezpieczona hipoteką przedawnia się po 5 latach, bo sądy odmawiają stosowania art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, a ustawa, która miała ten przepis uchylić, została zawetowana 11 czerwca 2026 r. Składki ZUS nie przedawniają się wcale (art. 24 ust. 5 ustawy systemowej, wyrok TK P 2/18).
Punkt wyjścia
Skąd bierze się hipoteka przymusowa i dlaczego dłużnik dowiaduje się o niej ostatni
Hipoteka umowna powstaje z oświadczenia właściciela u notariusza. Hipoteka przymusowa powstaje wbrew niemu: wierzyciel składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek z dokumentem, który ustawa uznaje za wystarczającą podstawę, a sąd wpisuje ją bez wysłuchania właściciela. Właściciel dostaje dopiero zawiadomienie o dokonanym wpisie, od którego ma dwa tygodnie na apelację (art. 626 ze znaczkiem 10 § 3 KPC).
Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
Tytuł wykonawczy to dopiero jedna z sześciu podstaw. Art. 110 u.k.w.h. dodaje postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzję administracyjną (także nieostateczną, jeżeli przepis szczególny tak stanowi) oraz zarządzenie zabezpieczenia z egzekucji administracyjnej. Do tego dochodzi nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym, który z chwilą wydania jest tytułem zabezpieczenia bez klauzuli wykonalności (art. 492 § 1 KPC). Wierzyciel może więc obciążyć Twoją nieruchomość, zanim wyrok się uprawomocni, a nawet zanim dostaniesz odpis pozwu.
| Kto wpisuje | Podstawa wpisu | Przepis | Czy dłużnik może się wcześniej bronić |
|---|---|---|---|
| Wierzyciel prywatny po procesie | Prawomocny wyrok albo nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności | art. 109 ust. 1 u.k.w.h. | Tylko w procesie; po klauzuli wpis jest formalnością |
| Wierzyciel prywatny w trakcie procesu | Postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia pieniężnego przez obciążenie hipoteką | art. 110 pkt 1 u.k.w.h., art. 747 pkt 2 KPC | Zażalenie na postanowienie o zabezpieczeniu, nie wstrzymuje wpisu |
| Wierzyciel z wekslem, czekiem, uznaniem długu | Nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, bez klauzuli | art. 492 § 1 KPC | Zarzuty od nakazu w 2 tygodnie; wniosek o ograniczenie zabezpieczenia (art. 492 § 2 KPC) |
| Urząd skarbowy, gmina | Doręczona decyzja wymiarowa, także nieostateczna; tytuł wykonawczy; zarządzenie zabezpieczenia | art. 34 i 35 § 2 Ordynacji podatkowej | Odwołanie od decyzji nie blokuje wpisu; wpis idzie równolegle |
| ZUS | Doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, o odpowiedzialności osoby trzeciej lub następcy | art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych | Odwołanie do sądu pracy i ubezpieczeń w miesiąc; wpis idzie równolegle |
| Prokurator | Postanowienie o zabezpieczeniu majątkowym w sprawie karnej | art. 110 pkt 2 u.k.w.h. | Zażalenie do sądu w 7 dni |
Z tej tabeli wynika, kiedy warto reagować. Przeciwko wpisowi na podstawie prawomocnego tytułu apelacja od wpisu jest niemal zawsze przegrana, bo sąd wieczystoksięgowy bada tylko formę wniosku, dokumenty i treść księgi (art. 626 ze znaczkiem 8 § 2 KPC), a nie to, czy dług istnieje. Sens ma za to walka na wcześniejszym etapie: zarzuty od nakazu zapłaty, odwołanie od decyzji urzędu, zażalenie na zabezpieczenie. Jeżeli ten etap minął, jedyną drogą zostaje wygaszenie wierzytelności albo powództwo z art. 10 u.k.w.h.
Podstawa prawna
Przepisy, którymi posługuje się sąd wieczystoksięgowy, urząd i ZUS
Hipoteka przymusowa nie ma jednej ustawy. Trzon jest w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ale o tym, czy da się ją usunąć, rozstrzygają przepisy trzech innych aktów: Ordynacji podatkowej, ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych i Kodeksu postępowania cywilnego. Poniżej wszystkie, na które będziesz się powoływać w piśmie do sądu albo do urzędu.
| Przepis | Co reguluje | Znaczenie praktyczne |
|---|---|---|
| art. 109 u.k.w.h. | Hipoteka przymusowa na podstawie tytułu wykonawczego, na wszystkich nieruchomościach dłużnika | Wierzyciel wybiera, którą nieruchomość obciążyć, i może obciążyć każdą osobno |
| art. 110 u.k.w.h. | Inne podstawy: zabezpieczenie sądowe, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna, zarządzenie zabezpieczenia | Wpis możliwy przed prawomocnym rozstrzygnięciem sporu |
| art. 110 ze znaczkiem 1 u.k.w.h. | Suma hipoteki nie wyższa niż z dokumentu; gdy dokument jej nie podaje, najwyżej wierzytelność z ubocznymi plus połowa | Jedyny ustawowy limit; zawyżona suma to zarzut w apelacji od wpisu |
| art. 111 ze znaczkiem 1 u.k.w.h. | Zakaz hipoteki przymusowej łącznej, poza nieruchomościami już obciążonymi łącznie albo należącymi do dłużników solidarnych | Wierzyciel musi podzielić sumę między nieruchomości, nie wpisze całości na każdej |
| art. 111 ze znaczkiem 2 u.k.w.h. | 2 miesiące od prawomocności wyroku na zmianę podstawy hipoteki z zabezpieczenia na tytuł wykonawczy | Wierzyciel, który przegapi termin, traci pierwszeństwo z pierwszego wpisu |
| art. 12 i 29 u.k.w.h. | Pierwszeństwo według chwili złożenia wniosku; wpis działa wstecz od tej chwili | Liczy się data wniosku, nie data wpisu; wzmianka w księdze ostrzega kupującego |
| art. 65 u.k.w.h. | Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, czyją stała się własnością | Sprzedaż i darowizna nie uwalniają od hipoteki, przenoszą ją na nabywcę |
| art. 77 u.k.w.h. | Przedawnienie wierzytelności nie narusza prawa do zaspokojenia z nieruchomości; wyjątek dla świadczeń ubocznych | Przedawniony dług cywilny nadal ściągalny z nieruchomości, ale bez przedawnionych odsetek |
| art. 94 i 100 u.k.w.h. | Wygaśnięcie wierzytelności gasi hipotekę; wierzyciel ma obowiązek umożliwić wykreślenie | Podstawa żądania zgody na wykreślenie po spłacie i roszczenia, gdy wierzyciel zwleka |
| art. 10 u.k.w.h. | Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym | Droga do wykreślenia, gdy wierzyciel odmawia zgody albo spiera się o przedawnienie |
| art. 34 i 35 Ordynacji podatkowej | Hipoteka przymusowa Skarbu Państwa i gminy; podstawa: doręczona decyzja lub tytuł wykonawczy; także na nieruchomości wspólnej małżonków i na udziale | Urząd nie czeka na ostateczność decyzji; małżonek podatnika traci ochronę majątku wspólnego |
| art. 36 Ordynacji podatkowej | Uchylony. Dawał hipotece skarbowej pierwszeństwo przed innymi hipotekami | Od wyroku TK P 24/06 z 26.11.2007 r. fiskus stoi w kolejce jak każdy wierzyciel |
| art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej | Zobowiązania zabezpieczone hipoteką nie przedawniają się, po terminie egzekwowane tylko z nieruchomości | Obowiązuje formalnie, ale NSA i SN odmawiają go stosować; MF stosuje nadal |
| art. 24 ust. 5 i art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych | Składki zabezpieczone hipoteką nie przedawniają się; podstawą wpisu jest doręczona decyzja | Zgodny z Konstytucją (TK P 2/18), więc hipoteka ZUS jest bezterminowa |
| art. 747 pkt 2 i art. 492 § 1 KPC | Zabezpieczenie roszczenia pieniężnego przez hipotekę przymusową; nakaz w postępowaniu nakazowym jako tytuł zabezpieczenia | Wierzyciel obciąża nieruchomość w pierwszym tygodniu procesu |
| art. 1000 § 1, art. 1003 § 2 i art. 1025 § 1 pkt 5 KPC | Wygaśnięcie hipotek po przysądzeniu własności; tytuł do wykreślenia; kategoria zaspokojenia | Po licytacji nabywca dostaje czystą księgę, wierzyciele dzielą cenę według kolejności wpisów |
| art. 81 Prawa upadłościowego | Zakaz obciążania masy hipoteką po ogłoszeniu upadłości; wyjątek dla wniosku złożonego co najmniej 6 miesięcy wcześniej | Wpis dokonany po ogłoszeniu upadłości na świeży wniosek jest bezskuteczny wobec masy |
| art. 42 ust. 1 i art. 46 u.k.s.c. | Opłata stała 200 zł od wpisu ograniczonego prawa rzeczowego; połowa od wykreślenia | Wpis 200 zł, wykreślenie 100 zł, na udziale proporcjonalnie, nie mniej niż 100 zł |
Kwota wpisu
Suma hipoteki przymusowej: w kwocie czy do kwoty i ile wolno wpisać
Od 20 lutego 2011 r. w polskim prawie istnieje jeden rodzaj hipoteki i zawsze zabezpiecza ona wierzytelność „do oznaczonej sumy pieniężnej" (art. 68 ust. 2 u.k.w.h.). Podział na hipotekę zwykłą „w kwocie" i kaucyjną „do kwoty" zniknął razem z uchyleniem art. 111 i 112 u.k.w.h. Jeżeli poradnik, który czytasz, tłumaczy różnicę między hipoteką przymusową zwykłą a kaucyjną, opisuje stan prawny sprzed piętnastu lat.
Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.
| Sytuacja | Należność główna | Odsetki i koszty z dokumentu na dzień wniosku | Maksymalna suma hipoteki | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| Wyrok zasądza kwotę z odsetkami ustawowymi „do dnia zapłaty" | 100 000 zł | 12 000 zł odsetek + 8 000 zł kosztów procesu | 180 000 zł (120 000 zł x 1,5) | Suma nie wynika z tytułu, więc działa limit 150 % |
| Postanowienie o zabezpieczeniu wskazuje sumę zabezpieczenia | 100 000 zł | Sąd określił sumę zabezpieczenia na 130 000 zł | 130 000 zł | Suma wynika z dokumentu, limit 150 % nie ma zastosowania |
| Decyzja urzędu skarbowego określa zaległość | 60 000 zł | 9 000 zł odsetek za zwłokę na dzień wniosku | 103 500 zł (69 000 zł x 1,5) | Urzędy często wpisują dokładnie 150 %; można żądać obniżenia przy nadmiernym zabezpieczeniu |
| Dwie nieruchomości dłużnika, jeden tytuł | 100 000 zł | brak | Łącznie 150 000 zł, podzielone przez wierzyciela, na przykład 100 000 zł i 50 000 zł | Hipoteka łączna zakazana (art. 111 ze znaczkiem 1); wierzyciel nie wpisze 150 000 zł na każdej |
Limit 150 % ma dwa praktyczne skutki. Dla wierzyciela: wniosek na sumę wyższą zostanie oddalony w części, a w najgorszym razie w całości, więc lepiej policzyć odsetki na dzień wniosku i wpisać dokładną kwotę. Dla dłużnika: jeżeli suma hipoteki znacząco przewyższa realny dług, bo odsetki naliczono do dnia wpisu zamiast do dnia wniosku albo doliczono koszty, których dokument nie obejmuje, apelacja od wpisu w tym zakresie ma sens, a niezależnie od niej można żądać zmniejszenia sumy hipoteki na podstawie art. 68 ust. 2 zdanie drugie u.k.w.h.
Dla wierzyciela
Wpis hipoteki przymusowej krok po kroku, zanim dłużnik sprzeda nieruchomość
Wierzyciel, który ma wyrok, a czeka z wnioskiem o wpis na komornika, oddaje dłużnikowi tygodnie na sprzedaż albo darowiznę. Wpis hipoteki przymusowej zamyka tę drogę skuteczniej niż zajęcie komornicze, bo obciąża nieruchomość w rękach każdego nabywcy (art. 65 u.k.w.h.) i ustawia wierzyciela w piątej kategorii zaspokojenia z art. 1025 § 1 KPC, przed wierzycielami bez zabezpieczenia.
1
Ustal podstawę i księgę
Sprawdź, co masz: tytuł z klauzulą, nakaz w postępowaniu nakazowym, postanowienie o zabezpieczeniu. Numer księgi wieczystej dłużnika ustalisz po adresie w ewidencji gruntów starostwa albo przez komornika, który ma dostęp do wyszukiwarki po danych osobowych.
2
Policz sumę
Należność główna, odsetki na dzień złożenia wniosku i koszty z tytułu, razy 1,5, chyba że dokument sam podaje sumę. Przy kilku nieruchomościach podziel kwotę między księgi, bo wpis łączny sąd oddali.
3
Wniosek KW-WPIS i 200 zł
Formularz do sądu rejonowego prowadzącego księgę, oryginał dokumentu (odpis tytułu wykonawczego, nie kserokopia), opłata 200 zł. Od chwili złożenia w księdze pojawia się wzmianka, która wyłącza dobrą wiarę kupującego.
4
Pilnuj dwóch miesięcy
Jeżeli wpis oparłeś na zabezpieczeniu, po prawomocnym wyroku masz 2 miesiące na zmianę podstawy na tytuł wykonawczy (art. 111 ze znaczkiem 2 u.k.w.h.). Po terminie hipoteka z zabezpieczenia może upaść razem z nim, a nowy wpis dostanie gorsze pierwszeństwo.
Hipoteka nie zastępuje egzekucji, tylko ją zabezpiecza. Żeby dostać pieniądze, nadal trzeba złożyć wniosek do komornika o egzekucję z nieruchomości albo czekać, aż zrobi to inny wierzyciel, i zgłosić się do podziału. Zaletą hipoteki jest to, że przy podziale ceny wierzyciel hipoteczny nie musi mieć własnego tytułu wykonawczego i wyprzedza wszystkich, którzy wpisali się później, w tym urząd skarbowy i ZUS, jeżeli ich wnioski wpłynęły po jego.
Dla właściciela
Wykreślenie hipoteki przymusowej: sześć dróg i to, która działa w Twojej sprawie
Sąd wieczystoksięgowy wykreśli hipotekę tylko na podstawie dokumentu, z którego wynika, że wierzytelność wygasła albo że wpis był bezzasadny. Cała praca polega na zdobyciu tego dokumentu. Które drogi są otwarte, zależy od tego, kto jest wierzycielem i na jakim etapie jest sprawa.
| Droga | Dokument do sądu wieczystoksięgowego | Działa wobec | Koszt i czas |
|---|---|---|---|
| Spłata i zgoda wierzyciela | Oświadczenie wierzyciela o wygaśnięciu wierzytelności i zgodzie na wykreślenie (od osoby prywatnej z podpisem notarialnie poświadczonym; od urzędu i ZUS zaświadczenie urzędowe) | Każdego wierzyciela | 100 zł opłaty sądowej; zaświadczenie z ZUS lub urzędu zwykle w 7 do 30 dni |
| Przedawnienie zaległości podatkowej | Prawomocny wyrok sądu (art. 10 u.k.w.h.) albo decyzja stwierdzająca wygaśnięcie zobowiązania przez przedawnienie, zwykle po wyroku WSA | Urzędu skarbowego, gminy, celników | Spór na 1 do 3 lat; organy stosują art. 70 § 8, sądy go pomijają |
| Przedawnienie długu cywilnego | Nie prowadzi do wykreślenia należności głównej (art. 77 u.k.w.h.); wykreśla się tylko przedawnione odsetki | Wierzyciela prywatnego | Częściowo: zmniejszenie sumy hipoteki o odsetki |
| Przedawnienie składek | Brak. Art. 24 ust. 5 ustawy systemowej wyłącza przedawnienie, TK P 2/18 to potwierdził | Nie działa wobec ZUS | Zostaje spłata, układ ratalny albo umorzenie z art. 28 ustawy systemowej |
| Apelacja od wpisu | Postanowienie sądu drugiej instancji uchylające wpis, na przykład z powodu braku klauzuli, zawyżonej sumy, wpisu na nieruchomości wspólnej bez klauzuli przeciw małżonkowi | Każdego, ale tylko przy wadzie formalnej wniosku | 2 tygodnie od zawiadomienia o wpisie; opłata 100 zł |
| Licytacja albo sprzedaż przez syndyka | Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności z planem podziału (art. 1003 § 2 KPC) albo postanowienie syndyka o sprzedaży ze skutkiem egzekucyjnym (art. 313 Prawa upadłościowego) | Każdego wierzyciela | Nieruchomość przestaje być Twoja, ale nabywca dostaje czystą księgę |
Najczęstszy błąd właścicieli to spłata długu bez zabezpieczenia sobie dokumentu. Po przelewie wierzyciel prywatny traci motywację, a urząd wydaje zaświadczenie dopiero na wniosek. Ustawa daje tu narzędzie: art. 100 u.k.w.h. nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania wszystkich czynności umożliwiających wykreślenie, a jeżeli zwleka, można pozwać go o złożenie oświadczenia woli, a przy sporze o istnienie długu wnieść powództwo z art. 10 u.k.w.h. Wyrok zastępuje wtedy zgodę wierzyciela.
Kluczowa różnica
Hipoteka przymusowa ZUS a hipoteka urzędu skarbowego: ta sama rubryka w księdze, dwa różne prawa
Oba przepisy brzmią niemal identycznie. Art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej i art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych mówią, że należność zabezpieczona hipoteką nie ulega przedawnieniu, a po upływie terminu może być egzekwowana tylko z nieruchomości. Różnica jest w tym, co z tymi przepisami zrobił Trybunał Konstytucyjny, a potem sądy.
Nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu.
Nie ulegają przedawnieniu należności z tytułu składek zabezpieczone hipoteką lub zastawem, jednakże po upływie terminu przedawnienia należności te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu do wysokości zaległych składek i odsetek za zwłokę liczonych do dnia przedawnienia.
| Kryterium | Hipoteka urzędu skarbowego (podatki) | Hipoteka ZUS (składki) |
|---|---|---|
| Przepis o braku przedawnienia | art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej | art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych |
| Stanowisko Trybunału Konstytucyjnego | Wyrok z 8.10.2013 r., SK 40/12: poprzednik przepisu (art. 70 § 6 w brzmieniu do 2002 r.) niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji; Trybunał zaznaczył, że § 8 ma tę samą wadę | Wyrok z 20.05.2020 r., P 2/18: przepis zgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji, bo składki mają charakter ekwiwalentny i ubezpieczeniowy |
| Co robią sądy | Odmawiają stosowania przepisu jako oczywiście niekonstytucyjnego: NSA 28.04.2022 r., III FSK 280/22; SN 17.03.2016 r., V CSK 377/15. Zaległość wygasa po 5 latach, hipoteka razem z nią | Stosują przepis. Składki zabezpieczone hipoteką są ściągalne z nieruchomości bezterminowo, do wysokości składek i odsetek na dzień przedawnienia |
| Co robi wierzyciel | Urzędy nadal odmawiają wykreślenia, powołując się na literalne brzmienie; zgodę wymusza dopiero wyrok | ZUS wykreśla po spłacie, po umorzeniu z art. 28 ustawy systemowej albo po wykonaniu układu ratalnego |
| Stan legislacyjny | Ustawa z 15.05.2026 r. miała uchylić § 8 i zastąpić go zawieszeniem przedawnienia na maksymalnie 5 lat; Prezydent odmówił podpisu 11.06.2026 r. Przepis obowiązuje dalej w starym brzmieniu | Bez zmian i bez projektów zmian |
| Realna strategia właściciela | Policzyć termin z art. 70 § 1 (5 lat od końca roku płatności) z zawieszeniami i przerwami, wystąpić o stwierdzenie wygaśnięcia, a po odmowie iść do WSA albo z powództwem z art. 10 u.k.w.h. | Negocjować: układ ratalny (art. 29 ustawy systemowej), umorzenie przy całkowitej nieściągalności lub trudnej sytuacji (art. 28), sprzedaż z przelewem części ceny do ZUS |
Weto z 11 czerwca 2026 r. utrwaliło stan, w którym literalne prawo mówi co innego niż orzecznictwo. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że wobec urzędu skarbowego przedawnienie jest argumentem wygrywającym, ale dopiero w sądzie, a nie w okienku. Wobec ZUS nie jest argumentem w ogóle, i każdy, kto obiecuje „wykreślenie hipoteki ZUS po pięciu latach", opisuje stan sprzed wyroku P 2/18. Rozliczenia ze składkami warto natomiast czytać razem z odwołaniem od decyzji ZUS, bo wpis powstaje na podstawie doręczonej decyzji określającej należność i to ją, a nie wpis, da się skutecznie zaskarżyć.
Transakcje
Sprzedaż, kredyt i zakup nieruchomości z hipoteką przymusową
Hipoteka przymusowa nie zakazuje sprzedaży. Zakazuje jej co najwyżej wpisany osobno zakaz zbywania z postanowienia o zabezpieczeniu. Problem jest rynkowy: kupujący nie chce przejąć cudzego długu, a bank kupującego nie chce drugiego miejsca w dziale IV. Rozwiązuje to konstrukcja aktu notarialnego, w której dług spłaca się z ceny, zanim pieniądze trafią do sprzedającego.
Sprzedajesz
Przed wystawieniem oferty wystąp do wierzyciela o zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu z rozbiciem na należność główną, odsetki i koszty, oraz o promesę zgody na wykreślenie po zapłacie wskazanej kwoty na wskazany rachunek. Urząd skarbowy i ZUS wydają takie dokumenty na wniosek, prywatny wierzyciel powinien podpisać promesę z podpisem notarialnie poświadczonym. Bez tych dwóch dokumentów notariusz nie ułoży bezpiecznego aktu, a kupujący z kredytem odpadnie na etapie analizy banku.
Kupujesz
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni przed tym, czego w księdze nie ma, a nie przed wpisem, który w niej stoi. Po zakupie odpowiadasz z nieruchomości za cudzy dług do sumy hipoteki (art. 65 u.k.w.h.). Sprawdź także wzmianki o niezałatwionych wnioskach, bo wpis dokonany po Twoim zakupie na wniosek złożony przed nim działa wstecz (art. 29 u.k.w.h.). Zapłatę części ceny bezpośrednio do wierzyciela zapisz w akcie jako warunek, a resztę ceny zdeponuj do czasu wykreślenia.
Kredyt hipoteczny
Bank finansujący zakup wymaga, by jego hipoteka była pierwsza. Przy hipotece przymusowej sprzedającego bank zaakceptuje zwykle wariant, w którym część kredytu jest wypłacana bezpośrednio na rachunek wierzyciela wskazany w promesie, a warunkiem wypłaty reszty jest złożenie wniosku o wykreślenie. Właściciel, który sam chce wziąć kredyt na nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową, musi ją wcześniej spłacić albo znaleźć bank gotowy udzielić kredytu konsolidacyjnego na spłatę wierzyciela hipotecznego.
Współwłasność i małżonek
Urząd skarbowy i ZUS wpisują hipotekę na nieruchomości wspólnej małżonków za dług jednego z nich (art. 34 § 3 pkt 2 Ordynacji, art. 26 ust. 3a pkt 2 ustawy systemowej), a intercyza zawarta po powstaniu zaległości tej możliwości nie zamyka. Wierzyciel prywatny potrzebuje klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi z art. 787 KPC. Gdy hipoteka obciąża tylko udział dłużnika, pozostali współwłaściciele mogą wyjść ze wspólnoty przez zniesienie współwłasności, a hipoteka pozostaje na tym, co przypadnie dłużnikowi.
Osobny przypadek to właściciel, który rozważa upadłość konsumencką. Ogłoszenie upadłości nie usuwa hipoteki wpisanej wcześniej: syndyk sprzeda nieruchomość, wierzyciel hipoteczny zaspokoi się z ceny w pierwszej kolejności, a dopiero reszta długu trafi do planu spłaty albo umorzenia. Za to wierzyciel, który z wnioskiem o wpis spóźnił się i złożył go później niż 6 miesięcy przed wnioskiem o upadłość, hipoteki skutecznej wobec masy nie ma (art. 81 ust. 2 Prawa upadłościowego). Data złożenia wniosku o wpis bywa więc ważniejsza niż data samego wpisu, po obu stronach sporu.
Praktyka
Pięć błędów, które w sprawach o hipotekę przymusową kosztują najwięcej
- Traktowanie hipoteki ZUS jak hipoteki urzędu skarbowego. Przedawnienie działa tylko wobec podatków (SK 40/12, III FSK 280/22), a wobec składek zostało wyłączone i zaakceptowane przez Trybunał (P 2/18). Strategia „przeczekać pięć lat" przy ZUS kończy się egzekucją z nieruchomości z odsetkami naliczonymi do dnia przedawnienia.
- Apelacja od wpisu z argumentem, że dług nie istnieje. Sąd wieczystoksięgowy tego nie bada (art. 626 ze znaczkiem 8 § 2 KPC). Zarzut o istnienie długu należy do procesu, odwołania od decyzji albo powództwa z art. 10 u.k.w.h., a apelacja od wpisu służy wyłącznie wadom formalnym: sumie, klauzuli, tytułowi wobec małżonka.
- Spłata długu przed uzyskaniem promesy albo zgody na wykreślenie. Po przelewie prywatny wierzyciel traci motywację, a urząd wymaga wniosku i czasu. Zgodę albo promesę załatwia się przed zapłatą, a zapłatę i wykreślenie spina się w jednym akcie notarialnym przy sprzedaży.
- Po stronie wierzyciela: czekanie z wpisem na komornika albo na prawomocność. Nakaz w postępowaniu nakazowym i postanowienie o zabezpieczeniu pozwalają wpisać hipotekę w pierwszych tygodniach sporu, a pierwszeństwo liczy się od dnia wniosku. Każdy tydzień zwłoki to tydzień na darowiznę nieruchomości dzieciom dłużnika.
- Po stronie wierzyciela: przegapienie 2 miesięcy z art. 111 ze znaczkiem 2 u.k.w.h. na zamianę podstawy z zabezpieczenia na tytuł wykonawczy. Nowy wpis dostaje nowe, gorsze pierwszeństwo, a w międzyczasie bank albo urząd mogli wejść przed wierzyciela.
Warto też ustawić kolejność. Odpis księgi wieczystej z działem IV i wzmiankami kosztuje 20 zł online i pokazuje, kto, kiedy i na jaką sumę się wpisał. Dopiero z tą wiedzą da się policzyć termin przedawnienia zaległości podatkowej, ocenić, czy suma nie przekracza limitu 150 %, i wybrać między negocjacją, sporem a sprzedażą z przelewem części ceny do wierzyciela.
Najczęstsze pytania
Hipoteka przymusowa: pytania, które zadają właściciele, kupujący i wierzyciele
Hipoteka przymusowa co to jest?
To hipoteka wpisana do księgi wieczystej bez zgody właściciela, na wniosek wierzyciela, który ma tytuł wykonawczy, nakaz zapłaty, postanowienie o zabezpieczeniu albo doręczoną decyzję podatkową lub składkową. Reguluje ją art. 109 do 111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Działa tak samo jak hipoteka umowna: obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, i daje wierzycielowi pierwszeństwo przy podziale ceny.
Hipoteka przymusowa w kwocie czy do kwoty?
Do kwoty. Od 20 lutego 2011 r. każda hipoteka, także przymusowa, zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy (art. 68 ust. 2 u.k.w.h.), a podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną zniknął. Suma hipoteki przymusowej nie może być wyższa niż wynika z tytułu, a jeżeli tytuł jej nie podaje, nie może przekroczyć wierzytelności z odsetkami i kosztami powiększonej o połowę (art. 110 ze znaczkiem 1 u.k.w.h.).
Hipoteka przymusowa jak wykreślić?
Potrzebujesz dokumentu, który stwierdza wygaśnięcie wierzytelności: zgody wierzyciela na wykreślenie po spłacie, zaświadczenia urzędu skarbowego lub ZUS, prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności z planem podziału po licytacji albo prawomocnego wyroku w sprawie o uzgodnienie treści księgi z art. 10 u.k.w.h. Składasz wniosek KW-WPIS w sądzie wieczystoksięgowym z opłatą 100 zł (art. 46 u.k.s.c.). Wierzyciel ma ustawowy obowiązek wydać dokument (art. 100 u.k.w.h.).
Hipoteka przymusowa ZUS a sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż jest możliwa, bo hipoteka nie ogranicza prawa do rozporządzania, ale przechodzi razem z nieruchomością na kupującego. W praktyce transakcję prowadzi się tak: występujesz do ZUS o zaświadczenie o wysokości zadłużenia i promesę zgody na wykreślenie po zapłacie, notariusz wpisuje do aktu, że część ceny kupujący przelewa bezpośrednio na konto ZUS, a po zaksięgowaniu ZUS wydaje zgodę i hipoteka zostaje wykreślona.
Hipoteka przymusowa a przedawnienie
Przedawnienie długu cywilnego nie usuwa hipoteki: art. 77 u.k.w.h. pozwala wierzycielowi hipotecznemu dochodzić przedawnionej należności głównej z nieruchomości, przedawniają się tylko odsetki. Inaczej przy podatkach: sądy administracyjne i Sąd Najwyższy odmawiają stosowania art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej jako oczywiście niekonstytucyjnego, więc zaległość przedawnia się po 5 latach, a wraz z nią wygasa hipoteka. Składki ZUS nie przedawniają się wcale, co potwierdził Trybunał w sprawie P 2/18.
Hipoteka przymusowa ZUS przedawnienie
Należności składkowe zabezpieczone hipoteką nie ulegają przedawnieniu (art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Po upływie 5 lat ZUS może je egzekwować już tylko z obciążonej nieruchomości i tylko do wysokości składek z odsetkami naliczonymi do dnia przedawnienia. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 maja 2020 r. (P 2/18) uznał ten przepis za zgodny z Konstytucją, więc argument z przedawnienia wobec ZUS nie działa.
Hipoteka przymusowa a upadłość konsumencka
Hipoteka wpisana przed ogłoszeniem upadłości pozostaje w mocy, a wierzyciel hipoteczny zaspokaja się z ceny sprzedaży nieruchomości przez syndyka przed innymi wierzycielami. Po ogłoszeniu upadłości nie można już wpisać hipoteki przymusowej (art. 81 ust. 1 i 1a Prawa upadłościowego). Wpis dokonany po ogłoszeniu upadłości na podstawie wcześniejszego wniosku jest skuteczny tylko wtedy, gdy wniosek złożono co najmniej 6 miesięcy przed wnioskiem o upadłość.
Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny
Bank nie udzieli kredytu hipotecznego na nieruchomość z wpisaną hipoteką przymusową, bo wymaga dla siebie pierwszego miejsca w dziale IV, a o pierwszeństwie decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 i 29 u.k.w.h.). Kupujący na kredyt może sfinansować spłatę zadłużenia z ceny, jeżeli bank zaakceptuje przelew części kredytu bezpośrednio do wierzyciela i promesę wykreślenia. Sprzedający musi więc załatwić promesę, zanim kupujący złoży wniosek kredytowy.
Hipoteka przymusowa czy ma pierwszeństwo?
Ma takie pierwszeństwo, jakie wynika z kolejności wniosków o wpis, nie z tego, kto jest wierzycielem. Hipoteka banku wpisana rok wcześniej wyprzedza hipotekę przymusową urzędu skarbowego. Dawne pierwszeństwo hipoteki skarbowej z art. 36 § 1 Ordynacji podatkowej Trybunał Konstytucyjny uchylił wyrokiem z 26 listopada 2007 r. (P 24/06). Przy egzekucji wszystkie hipoteki zaspokaja się w kategorii piątej z art. 1025 § 1 KPC według kolejności wpisów.
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka wygasa, a w jej miejsce wierzyciel dostaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia (art. 1000 § 1 KPC). Nabywca z licytacji otrzymuje nieruchomość wolną od hipotek, a podstawą wykreślenia jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału (art. 1003 § 2 KPC). Wierzyciel hipoteczny nie musi mieć własnego tytułu wykonawczego, by uczestniczyć w podziale.
Hipoteka przymusowa ile trwa?
Trwa tak długo, jak istnieje zabezpieczona wierzytelność, bo nie ma ustawowego terminu ważności. Sam wpis w sądzie wieczystoksięgowym zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy zależnie od wydziału, ale skutki liczą się od chwili złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.h.). Hipoteka wpisana na podstawie zabezpieczenia roszczenia wymaga zmiany podstawy w ciągu 2 miesięcy od prawomocnego wyroku (art. 111 ze znaczkiem 2 u.k.w.h.).
Hipoteka przymusowa jak ustanowić?
Składasz w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą formularz KW-WPIS z żądaniem wpisu hipoteki przymusowej do oznaczonej sumy, dołączasz oryginał tytułu wykonawczego z klauzulą, nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym albo postanowienia o zabezpieczeniu i wnosisz opłatę stałą 200 zł (art. 42 ust. 1 u.k.s.c.). Sąd nie wzywa dłużnika przed wpisem i bada wyłącznie treść wniosku, dokumentów i księgi (art. 626 ze znaczkiem 8 § 2 KPC).
Hipoteka przymusowa a śmierć dłużnika
Hipoteka obciąża nieruchomość, więc śmierć dłużnika jej nie usuwa: spadkobierca, który nabył nieruchomość, odpowiada z niej jako dłużnik rzeczowy nawet przy przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Odrzucenie spadku przenosi problem na kolejnego spadkobiercę, a nie znosi wpisu. Przy zaległościach podatkowych urząd wydaje najpierw decyzję o odpowiedzialności spadkobiercy, która sama jest podstawą wpisu (art. 35 § 2 pkt 1 lit. f Ordynacji podatkowej).
Hipoteka przymusowa a wspólność majątkowa
Urząd skarbowy i ZUS mogą wpisać hipotekę na nieruchomości objętej wspólnością małżeńską za dług tylko jednego z małżonków, bo pozwalają na to wprost art. 34 § 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej i art. 26 ust. 3a pkt 2 ustawy systemowej. Wierzyciel prywatny z tytułem przeciwko jednemu małżonkowi takiego wpisu nie uzyska: musi najpierw zdobyć klauzulę wykonalności przeciwko drugiemu małżonkowi z ograniczeniem do majątku wspólnego (art. 787 KPC).
Hipoteka przymusowa kaucyjna co to jest?
To pojęcie historyczne. Hipoteka kaucyjna zabezpieczała wierzytelności o nieustalonej wysokości do oznaczonej sumy najwyższej i została zniesiona nowelizacją, która weszła w życie 20 lutego 2011 r.; art. 111 i 112 u.k.w.h. o hipotece przymusowej kaucyjnej są uchylone. Dziś każda hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy, a hipoteki kaucyjne wpisane przed 2011 r. istnieją nadal na starych zasadach.
Hipoteka przymusowa zwykła co to znaczy?
Hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelność o ustalonej wysokości i była przeciwieństwem kaucyjnej. Podział ten zniesiono 20 lutego 2011 r., więc dla nowych wpisów termin nie ma znaczenia prawnego, choć wciąż pojawia się w starych księgach wieczystych i poradnikach. Jeżeli w dziale IV widzisz hipotekę przymusową zwykłą, jest to wpis sprzed 2011 r., do którego stosuje się przepisy sprzed nowelizacji.
Wykreślenie hipoteki przymusowej opłata
100 zł, czyli połowa opłaty od wpisu (art. 46 w związku z art. 42 ust. 1 u.k.s.c.). Wniosek składa właściciel nieruchomości, bo to on ma interes w czystej księdze, i on ponosi opłatę, chyba że wierzyciel dobrowolnie sam złoży wniosek. Za wydanie zgody na wykreślenie urząd skarbowy i ZUS nie pobierają opłaty, a od dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym wierzyciela prywatnego zapłacisz notariuszowi za poświadczenie podpisu.
Hipoteka przymusowa a darowizna
Darowizna nieruchomości nie usuwa wpisanej hipoteki: obdarowany nabywa nieruchomość z obciążeniem i odpowiada z niej jako dłużnik rzeczowy (art. 65 u.k.w.h.). Darowizna dokonana przed wpisem, by uciec przed wierzycielem, jest zaskarżalna skargą pauliańską w ciągu 5 lat (art. 527 i 534 KC), a wobec osoby bliskiej wierzyciel korzysta z domniemań ułatwiających dowód. Przy podatkach dochodzi jeszcze odpowiedzialność członka rodziny z art. 111 Ordynacji podatkowej.
Hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości
Jest dopuszczalna: hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela (art. 65 ust. 3 u.k.w.h., art. 34 § 3 pkt 1 Ordynacji podatkowej). Wierzyciel egzekwuje wtedy z udziału, a nabywca udziału z licytacji wchodzi w miejsce dłużnika jako współwłaściciel. Opłata od wpisu na udziale jest proporcjonalna do udziału, nie mniej niż 100 zł. Pozostali współwłaściciele nie odpowiadają za ten dług.
Kupno mieszkania z hipoteką przymusową
Kupuj tylko z mechanizmem spłaty zapisanym w akcie: aktualne zaświadczenie wierzyciela o zadłużeniu, promesa zgody na wykreślenie, przelew tej części ceny bezpośrednio do wierzyciela i zatrzymanie reszty do czasu wykreślenia. Rękojmia wiary publicznej ksiąg nie chroni przed wpisem, który w księdze jest, więc po zakupie odpowiadasz z mieszkania za cudzy dług. Sprawdź też dział III i wzmianki o wnioskach, bo wpis działa wstecz od chwili złożenia wniosku.
Masz wpis w dziale IV i chcesz wiedzieć, czy da się go usunąć, albo masz wyrok i chcesz zdążyć przed sprzedażą nieruchomości przez dłużnika?
Opisz sprawę: kto jest wierzycielem, z jakiej daty jest decyzja albo tytuł, na jaką sumę wpisano hipotekę, kiedy złożono wniosek o wpis, czy była egzekucja, układ ratalny albo upadłość, oraz co planujesz: sprzedaż, kredyt, wykreślenie czy wpis. Dostaniesz pisemną analizę z podstawą prawną w 24 h: czy zaległość się przedawniła i jak to wykazać, którą drogą uzyskać zgodę na wykreślenie, jak zbudować akt sprzedaży z hipoteką albo jak policzyć sumę i złożyć wniosek o wpis, żeby sąd go nie oddalił.
Powiązane
Czytaj dalej
Zaświadczenie, promesa, przelew części ceny do ZUS: jak ułożyć akt, żeby transakcja doszła do skutku.
Zanim nakaz stanie się tytułem do wpisu hipoteki: terminy i zarzuty.
Terminy z art. 118 KC i dlaczego przy hipotece przedawnienie działa tylko na odsetki.
Co się dzieje z nieruchomością obciążoną hipoteką po ogłoszeniu upadłości.