Dla właściciela mieszkania i dla lokatora
Pozew o eksmisję wzór, opłata i ile trwa
Pozew o eksmisję lokatora kosztuje 200 zł i składa się go w sądzie rejonowym, ale dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy. Przy zaległości w czynszu wypowiedzenie wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i miesiąca na zapłatę. Wyroku nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, gdy lokator nie ma dokąd pójść.
To ogólna informacja prawna, nie porada w indywidualnej sprawie.
Droga od zaległego czynszu do opróżnionego mieszkania
-
1
Uprzedzenie
pisemne, z miesiącem na spłatę zaległości
art. 11 ust. 2 pkt 2
-
2
Wypowiedzenie
na piśmie, z przyczyną, na koniec miesiąca
art. 11 ust. 1
-
3
Pozew
sąd rejonowy, opłata 200 zł
art. 27 pkt 11 u.k.s.c.
-
4
Wyrok
z orzeczeniem o lokalu socjalnym
art. 14 ust. 1
-
5
Klauzula
po uprawomocnieniu wyroku
art. 776 KPC
-
6
Komornik
wniosek 1500 zł, poza okresem 1.11 do 31.03
art. 1046 KPC
W skrócie
Jak eksmitować lokatora, który nie płaci
Sąd nakaże eksmisję tylko wtedy, gdy umowa najmu już nie istnieje. Najczęstsza przyczyna, zaległość w czynszu, pozwala wypowiedzieć najem dopiero przy długu za trzy pełne okresy płatności i po pisemnym uprzedzeniu z dodatkowym miesiącem na zapłatę. Wypowiedzenie bez tego kroku jest wadliwe, a pozew oparty na nim przegrywa.
Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) dotyczy każdego, kto używa mieszkania na podstawie umowy, a więc także najemcy u osoby prywatnej. Kodeks cywilny ma własne reguły wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego (art. 687 KC), ale wobec lokatora pierwszeństwo ma art. 11 tej ustawy i jego terminy. Najwięcej spraw przepada właśnie na tym etapie, zanim ktokolwiek napisze pozew.
Gdy lokator po wypowiedzeniu dalej mieszka, płaci Ci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego (art. 18 ust. 1 i 2). Możesz go dochodzić w tym samym pozwie, a wcześniej sprawdzić, ile wynosi i kiedy się przedawnia, w poradniku o bezumownym korzystaniu z nieruchomości.
Kraków, 2 października 2026 r.
Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu
| czynsz lipiec | 2 400 zł |
| czynsz sierpień | 2 400 zł |
| czynsz wrzesień | 2 400 zł |
| razem | 7 200 zł |
Wyznaczam dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Po jego bezskutecznym upływie wypowiem umowę na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2.
Termin zapłaty: 2 listopada 2026 r.
Wzór poglądowy. Kwoty i daty przykładowe.
Zanim złożysz pozew
Wypowiedzenie najmu przed pozwem o eksmisję i jego terminy
Właściciel może wypowiedzieć umowę lokatorowi tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy, zawsze na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny. Każda przyczyna ma własny termin. Pozew złożony przed jego upływem sąd oddali.
| Przyczyna | Warunek wstępny | Termin wypowiedzenia | Przepis |
|---|---|---|---|
| Zaległość w czynszu i opłatach | dług za co najmniej 3 pełne okresy, pisemne uprzedzenie i miesiąc na zapłatę | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca | art. 11 ust. 2 pkt 2 |
| Niszczenie lokalu, uciążliwość dla sąsiadów | pisemne upomnienie, po którym zachowanie trwa | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca | art. 11 ust. 2 pkt 1 |
| Podnajem bez zgody | brak pisemnej zgody właściciela | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca | art. 11 ust. 2 pkt 3 |
| Lokator nie mieszka w lokalu | ponad 12 miesięcy nieobecności | 6 miesięcy | art. 11 ust. 3 pkt 1 |
| Lokator ma inne mieszkanie w pobliżu | lokal spełnia warunki lokalu zamiennego | miesiąc, na koniec miesiąca | art. 11 ust. 3 pkt 2 |
| Właściciel chce sam zamieszkać | lokator ma gdzie mieszkać albo dostaje lokal zamienny | pół roku, na koniec miesiąca | art. 11 ust. 4 |
Wzory wypowiedzeń dla każdej z tych przyczyn i sposób liczenia terminów znajdziesz na stronie wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Umowa na czas określony bez klauzul wypowiedzenia kończy się z upływem terminu, wtedy podstawą pozwu jest jej wygaśnięcie.
Rodzaj umowy zmienia wszystko
Eksmisja przy najmie zwykłym, okazjonalnym i instytucjonalnym
Pozew o eksmisję jest potrzebny przy zwykłej umowie najmu. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym najemca z góry poddał się egzekucji w akcie notarialnym, więc właściciel składa tylko wniosek o klauzulę wykonalności, a lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny ani tymczasowe pomieszczenie.
Najem zwykły
Pozew o eksmisję
- proces w sądzie rejonowym, opłata 200 zł
- sąd z urzędu bada prawo do lokalu socjalnego
- okres ochronny od 1.11 do 31.03
Najem okazjonalny
Klauzula do aktu
- żądanie opróżnienia z podpisem poświadczonym, min. 7 dni (art. 19d ust. 2 i 3)
- wniosek o klauzulę z dowodem doręczenia i zgłoszenia do US (ust. 4)
- bez tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 2)
Najem instytucjonalny
Klauzula do aktu
- tylko gdy wynajmujący prowadzi działalność w najmie (art. 19f)
- najemca przyjął, że lokal socjalny mu nie przysługuje
- bez tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 4)
Pułapka najmu okazjonalnego: cała uproszczona ścieżka działa tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Bez zgłoszenia umowa nie korzysta z przepisów o najmie okazjonalnym (art. 19e) i zostaje zwykły pozew o eksmisję.
Lokal socjalny i zima
Eksmisja z lokalem socjalnym, bez lokalu i w okresie ochronnym
W każdym wyroku eksmisyjnym sąd z urzędu orzeka, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny (art. 14 ust. 1 i 3). Jeżeli tak, eksmisja czeka, aż gmina złoży ofertę najmu socjalnego (ust. 6). Lista osób, którym sąd nie może odmówić takiego lokalu, czyli kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, obłożnie chorzy, emeryci i renciści w trudnej sytuacji i bezrobotni (ust. 4), dotyczy tylko zasobu publicznego i spółdzielczego.
To najczęstsze nieporozumienie w poradnikach. Gdy wynajmujesz prywatne mieszkanie, art. 14 ust. 7 wyłącza tę automatyczną ochronę. Sąd nadal bada sytuację rodziny i może przyznać lokal socjalny, ale nie musi. Jeżeli przyzna, a gmina lokalu nie da, płaci Ci odszkodowanie (art. 18 ust. 5).
Bez lokalu socjalnego komornik przenosi lokatora do mieszkania, do którego ma on tytuł, a w braku takiego czeka na tymczasowe pomieszczenie wskazane przez gminę (art. 1046 § 4 KPC). Możesz to przyspieszyć, wskazując pomieszczenie samodzielnie (§ 5). Od 1 listopada do 31 marca wyroku nie wykonuje się, jeżeli lokatorowi nie wskazano lokalu (art. 16). Okres ochronny i lokal socjalny nie chronią sprawcy przemocy w rodzinie ani osoby, która zajęła lokal bez tytułu (art. 17 ust. 1).
200 zł
opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.)
1 500 zł
opłata od wniosku o eksmisję z lokalu mieszkalnego u komornika (art. 34 ust. 1 u.k.k.)
5 mies.
okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca (art. 16 u.o.p.l.)
Koszty i sąd
Pozew o eksmisję opłata, właściwość sądu i wartość sporu
Opłata od pozwu o eksmisję jest stała i wynosi 200 zł. Sprawa trafia do sądu rejonowego, bo wartość sporu przy najmie na czas nieokreślony to czynsz za trzy miesiące. Gdy dochodzisz też zaległego czynszu, opłata od tej części zależy od kwoty długu.
| Pozycja | Kwota albo zasada | Podstawa |
|---|---|---|
| Opłata od pozwu o eksmisję | 200 zł | art. 27 pkt 11 u.k.s.c. |
| Opłata od zaległego czynszu w tym samym pozwie | od 4000 do 7500 zł: 400 zł, od 7500 do 10 000 zł: 500 zł, ponad 20 000 zł: 5 % | art. 13 ust. 1 i 2 u.k.s.c. |
| Wartość przedmiotu sporu | czynsz za 3 miesiące (czas nieokreślony), za czas sporny do roku (czas określony) | art. 23 KPC |
| Sąd | rejonowy, miejsca zamieszkania lokatora albo położenia mieszkania | art. 27 i 37 KPC |
| Wniosek do komornika | 1500 zł (lokal mieszkalny), 2000 zł (inny lokal) | art. 34 ust. 1 i 2 u.k.k. |
| Zwrot kosztów | od przegrywającego lokatora | art. 98 KPC |
Pozwij wszystkich domowników
Wyrok obejmuje tylko pozwanych. Gdy w mieszkaniu żyje partner albo dorosłe dziecko lokatora, wpisz ich od razu. Inaczej sąd wezwie Cię do uzupełnienia i proces się wydłuży (art. 15 ust. 1).
Wyrok zaoczny nie przyspieszy
Nawet gdy lokator nie przyjdzie na rozprawę, sąd przeprowadzi dowody, zanim wyda wyrok zaoczny (art. 15 ust. 4). Dołącz więc od początku umowę, uprzedzenie, wypowiedzenie i dowody doręczenia.
Gmina wejdzie do sprawy
Sąd z urzędu zawiadamia gminę, która może przystąpić do procesu po Twojej stronie (art. 15 ust. 2 i 3). To normalne, bo od jej stanowiska zależy, czy i kiedy da lokal socjalny.
Wzór do uzupełnienia
Pozew o eksmisję wzór
Wzór dotyczy właściciela, który wynajął mieszkanie osobie prywatnej na czas nieokreślony, wypowiedział umowę z powodu zaległości i żąda opróżnienia lokalu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie. Wpisz wszystkie osoby, które mieszkają w lokalu.
- Pozew składasz z odpisem dla każdego pozwanego i dowodem uiszczenia 200 zł opłaty.
- Kwotę zaległego czynszu możesz też dochodzić osobno, w nakazie zapłaty. Wtedy pozew o eksmisję zostaje przy opłacie 200 zł.
- Po uprawomocnieniu wyroku składasz wniosek o klauzulę wykonalności i dopiero z tytułem wykonawczym idziesz do komornika.
[Miejscowość], [data]
Sąd Rejonowy w [miejscowość]
[numer] Wydział Cywilny
Powód: [imię i nazwisko], [adres], PESEL [numer]
Pozwani: [imię i nazwisko lokatora], [imiona i nazwiska pozostałych osób zamieszkałych], [adres lokalu]
Wartość przedmiotu sporu: [trzymiesięczny czynsz] zł
Pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego (eksmisję)
Wnoszę o:
1. nakazanie pozwanym, aby opróżnili lokal mieszkalny położony w [adres], dla którego prowadzona jest
księga wieczysta nr [numer], wraz ze wszystkimi rzeczami do nich należącymi, i wydali go powodowi,
2. orzeczenie o braku uprawnienia pozwanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,
3. [zasądzenie od pozwanych solidarnie kwoty [...] zł tytułem zaległego czynszu oraz odszkodowania
za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od [data] do [data] wraz z ustawowymi odsetkami za
opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty],
4. dopuszczenie dowodów z dokumentów dołączonych do pozwu,
5. zasądzenie od pozwanych kosztów procesu.
Uzasadnienie
Powód jest właścicielem lokalu, co potwierdza odpis z księgi wieczystej. Umową z [data] powód wynajął lokal pozwanemu [imię i nazwisko] na czas nieokreślony za czynszem [kwota] zł miesięcznie, płatnym do [dzień] dnia miesiąca. Pozwany nie zapłacił czynszu za [miesiące], łącznie [kwota] zł.
Pismem z [data], doręczonym [data], powód uprzedził pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczył miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pozwany nie zapłacił. Pismem z [data] powód wypowiedział umowę na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ze skutkiem na [ostatni dzień miesiąca]. Od tego dnia pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego i nie wydali go mimo wezwania.
Pozwani są osobami [w wieku produkcyjnym, pracującymi], lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a ich sytuacja pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, dlatego brak jest podstaw do przyznania prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 3 i 7).
[podpis]
Załączniki: odpis z księgi wieczystej, umowa najmu, zestawienie zaległości, uprzedzenie i wypowiedzenie z dowodami doręczenia, wezwanie do opuszczenia lokalu, dowód uiszczenia opłaty, odpisy pozwu.
Dostałeś pozew
Odpowiedź na pozew o eksmisję, co sprawdzić jako lokator
Lokator ma najwięcej argumentów na dwóch polach: ważności wypowiedzenia i prawa do lokalu socjalnego. Wypowiedzenie bez pisemnego uprzedzenia, bez miesiąca na zapłatę albo bez podanej przyczyny jest nieważne, a sąd nie nakaże eksmisji z ważnej umowy.
Gdy wypowiedzenie było prawidłowe, opisz w odpowiedzi na pozew dzieci, ciążę, niepełnosprawność, status bezrobotnego i dochody całej rodziny. Te fakty decydują o lokalu socjalnym i o tym, czy eksmisja zostanie wstrzymana do czasu oferty gminy. Możesz też wnieść o wyznaczenie terminu opuszczenia lokalu (art. 320 KPC). Gdy po wyroku gmina złoży ofertę, której nie akceptujesz, drogą jest powództwo przeciwegzekucyjne (art. 14 ust. 6a), a przy błędach komornika skarga na czynności komornika.
Czy było uprzedzenie na piśmie
z wyliczeniem zaległości i miesięcznym terminem zapłaty
Czy zaległość obejmowała 3 pełne okresy
dwa miesiące długu nie wystarczą do wypowiedzenia lokatorowi
Czy wypowiedzenie ma formę pisemną i przyczynę
bez tego jest nieważne (art. 11 ust. 1)
Czy termin liczono na koniec miesiąca
wypowiedzenie ze skutkiem w środku miesiąca jest wadliwe
Kto mieszka w lokalu
dzieci, osoby niepełnosprawne i chore wpływają na lokal socjalny
Najczęstsze pytania
Pytania o pozew o eksmisję i eksmisję lokatora
Ile kosztuje pozew o eksmisję?
Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 200 zł i nie zależy od wartości mieszkania (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Gdy w tym samym pozwie żądasz zaległego czynszu, płacisz dodatkowo opłatę od tej kwoty. Wniosek do komornika o eksmisję z lokalu mieszkalnego kosztuje 1500 zł.
Pozew o eksmisję ile trwa?
Sama sprawa w sądzie rejonowym zwykle zajmuje od kilku miesięcy do roku, zależnie od obciążenia sądu i tego, czy lokator się broni. Do tego dochodzi czas na uprawomocnienie wyroku, klauzulę wykonalności i egzekucję. Gdy sąd przyzna lokal socjalny, eksmisja czeka na ofertę gminy, co potrafi trwać latami.
Do jakiego sądu złożyć pozew o eksmisję?
Do sądu rejonowego, wydziału cywilnego. Możesz wybrać sąd miejsca zamieszkania lokatora albo sąd miejsca położenia mieszkania (art. 37 KPC). Wartość sporu to czynsz za trzy miesiące przy umowie na czas nieokreślony (art. 23 KPC), więc sprawa praktycznie nigdy nie trafia do sądu okręgowego.
Jak eksmitować lokatora, który nie płaci?
Najpierw uprzedź go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i daj dodatkowy miesiąc na zapłatę. Gdy zaległość za trzy pełne okresy nadal istnieje, wypowiedz umowę na piśmie z miesięcznym terminem na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli lokator się nie wyprowadzi, składasz pozew o eksmisję.
Czy można eksmitować lokatora zimą?
Wyrok wolno wydać o każdej porze roku, ale od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się go, jeżeli lokatorowi nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Okres ochronny nie działa, gdy eksmisja wynika z przemocy w rodzinie, rażącego zakłócania porządku albo zajęcia lokalu bez tytułu (art. 17).
Czy można eksmitować kobietę w ciąży?
Tak, ale gdy lokal należy do zasobu publicznego, sąd nie może odmówić jej prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 4 pkt 1). Wobec najemcy mieszkania prywatnego ta ochrona nie działa automatycznie (art. 14 ust. 7). Sąd bada wtedy sytuację całej rodziny i może przyznać lokal socjalny, ale nie musi.
Czy można eksmitować na bruk?
Nie. Gdy wyrok nie przyznaje lokalu socjalnego, komornik usuwa lokatora do innego lokalu, do którego ma on tytuł, a w braku takiego czeka, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 KPC). Wierzyciel może sam wskazać takie pomieszczenie i wtedy komornik nie wstrzymuje czynności (§ 5).
Kto płaci za eksmisję lokatora?
Na początku właściciel: opłatę od pozwu i zaliczkę na egzekucję. Gdy wygrasz, sąd zasądza koszty procesu od lokatora (art. 98 KPC), a komornik ściąga koszty egzekucji od dłużnika. Przy niewypłacalnym lokatorze odzyskanie tych pieniędzy bywa trudne, co warto uwzględnić przed wejściem w spór.
Czy lokator musi płacić po wypowiedzeniu umowy?
Tak. Osoba, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby dostać z najmu, aż do dnia opróżnienia lokalu (art. 18 ust. 1 i 2). Gdy straty są wyższe, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.
Czy gmina płaci, gdy nie da lokalu socjalnego?
Tak. Jeżeli wyrok przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, a gmina go nie dostarczyła, właścicielowi przysługuje odszkodowanie od gminy na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego (art. 18 ust. 5). Gmina pokrywa też różnicę między czynszem rynkowym a odszkodowaniem, które płaci były lokator (art. 18 ust. 3a).
Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym?
Bez pozwu. Po zakończeniu umowy doręczasz lokatorowi żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym urzędowo i terminem co najmniej 7 dni. Potem składasz w sądzie wniosek o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 19d). Warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni.
Czy można wyrzucić lokatora bez wyroku?
Nie. Wymiana zamków, odcięcie prądu czy wody albo wyniesienie rzeczy lokatora to samopomoc, za którą odpowiada właściciel. Uporczywe utrudnianie korzystania z zajmowanego mieszkania jest przestępstwem z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Jedyna legalna droga to wyrok albo, przy najmie okazjonalnym, akt notarialny z klauzulą.
Jak eksmitować byłego męża z mieszkania?
Gdy były małżonek swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne mieszkanie, współlokator może pozwać go o eksmisję (art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy przemocy w rodzinie sąd może orzec eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego i bez okresu ochronnego (art. 17 ust. 1).
Odpowiedź na pozew o eksmisję, co w niej napisać?
Lokator powinien wykazać, czy wypowiedzenie było ważne (forma pisemna, przyczyna, uprzedzenie i miesiąc na zapłatę), oraz opisać swoją sytuację: dzieci, niepełnosprawność, ciążę, status bezrobotnego, dochody. To przesądza o lokalu socjalnym. Może też wnieść o wyznaczenie terminu opuszczenia lokalu (art. 320 KPC).
Lokator nie płaci albo dostałeś pozew o eksmisję?
Opisz umowę, zaległość, daty pism i to, kto mieszka w lokalu. Od razu, za darmo i bez zakładania konta, dostaniesz ogólną informację prawną przygotowaną przez AI: czy wypowiedzenie było skuteczne, kiedy można złożyć pozew, czy w grę wchodzi lokal socjalny i co dołączyć. To nie jest porada prawna w Twojej indywidualnej sprawie.
Powiązane
Czytaj dalej
Pierwszy krok przed pozwem. Wzory i terminy dla każdej przyczyny.
Gdy zaległy czynsz dochodzisz osobno, nakazem zapłaty.
Co właściciel może potrącić z kaucji po opróżnieniu lokalu.
7 dni na skargę, gdy komornik przy eksmisji działa wadliwie.
Gdy po wyroku zmieniły się okoliczności albo gmina złożyła złą ofertę.
Wszystkie wzory pozwów, odwołań i wniosków w jednym miejscu.