Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się po sześciu latach, a dla okresów przypadających przed 9 lipca 2018 r. obowiązuje dawny termin dziesięcioletni. Najgroźniejszy jest jednak inny przepis: po ustanowieniu służebności sąd może uznać grunt za zwrócony, a wtedy na całe roszczenie wsteczne zostaje Ci rok (art. 229 § 1 KC).
Właściciele działek ze słupami energetycznymi zwykle pytają, ile w ogóle mogą dostać. To dobre pytanie, ale zadane w złej kolejności. Zanim policzysz stawkę roczną, musisz wiedzieć, ile lat wolno Ci jeszcze doliczyć, bo to ta liczba decyduje o wyniku. Ta sama działka i ta sama linia dają zupełnie inną kwotę przy trzech nieprzedawnionych latach i przy dziesięciu.
Ile lat wstecz można żądać zapłaty
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest świadczeniem okresowym w rozumieniu przepisów o przedawnieniu, choć nalicza się je za kolejne okresy. Stosuje się do niego ogólny termin z art. 118 KC, który nowelizacja z 9 lipca 2018 r. skróciła z dziesięciu lat do sześciu.
Art. 118 KC: Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Praktyczny podział wygląda tak, jak w tabeli poniżej. Nie chodzi o datę, w której idziesz do sądu, tylko o to, którego okresu korzystania dotyczy dana część roszczenia.
| Okres korzystania z gruntu | Termin przedawnienia | Co to znaczy w praktyce |
|---|---|---|
| Przed 9 lipca 2018 r. | 10 lat, według przepisów dotychczasowych | Najstarsze lata wciąż bywają do odzyskania, ale wypadają najszybciej |
| Od 9 lipca 2018 r. | 6 lat | Standardowy okres, na którym opiera się większość dzisiejszych spraw |
| Po ustanowieniu służebności | 1 rok od zwrotu rzeczy | Termin z art. 229 § 1 KC, który potrafi skasować całą resztę |
| Roszczenie o ustanowienie służebności | Nie przedawnia się | Tu czas nie działa przeciwko Tobie, można wystąpić w każdej chwili |
Do tego dochodzi reguła z drugiego zdania art. 118 KC, o której łatwo zapomnieć, a bywa wygodna. Skoro termin jest dłuższy niż dwa lata, jego koniec przesuwa się na ostatni dzień roku kalendarzowego. Roszczenie, które teoretycznie przedawniłoby się w marcu, realnie żyje do 31 grudnia tego samego roku.
Pułapka z art. 229 KC, która kasuje kilkadziesiąt tysięcy złotych
To jest miejsce, w którym najczęściej traci się pieniądze, i to nie przez przegraną w sądzie, tylko przez złą kolejność działań.
Art. 229 § 1 KC: Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
W orzecznictwie przyjmuje się, że zwrot rzeczy to nie tylko fizyczne wydanie gruntu. Za zwrot uznaje się także usunięcie stanu korzystania bez tytułu prawnego, a więc również ustanowienie służebności przesyłu, bo od tego momentu zakład korzysta z działki legalnie. Skutek jest bardzo konkretny: jeżeli najpierw doprowadzisz do ustanowienia służebności, a dopiero potem pomyślisz o rozliczeniu przeszłości, na całe roszczenie wsteczne masz rok zamiast sześciu lat.
Wniosek jest prosty i wart realnych pieniędzy. Roszczenie o zapłatę za lata wstecz zgłaszaj przed ustanowieniem służebności albo równolegle z nim, nigdy po. W jednym wezwaniu do zakładu warto ująć oba żądania naraz, a jeżeli sprawa idzie do sądu, pilnować, żeby wniosek o ustanowienie służebności nie wyprzedził pozwu o zapłatę. Szerzej opisujemy oba roszczenia i różnice między nimi na stronie o służebności przesyłu i odszkodowaniu za słupy energetyczne.
Od kiedy biegnie termin i jak go przerwać
Bieg przedawnienia liczy się osobno dla każdego okresu korzystania, a nie od jednej daty postawienia słupa. Dlatego roszczenie nie przepada w całości: co roku odpada najstarszy rok, a dochodzi najnowszy. Zwłoka nie kasuje sprawy, tylko systematycznie ją uszczupla, i to bywa mylące, bo nic złego pozornie się nie dzieje.
Bieg przedawnienia przerywa każda czynność przed sądem przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, uznanie roszczenia przez zobowiązanego oraz wszczęcie mediacji (art. 123 § 1 KC). Warto wiedzieć, czego nie przerywa: samo wezwanie do zapłaty wysłane do zakładu nie przerywa biegu terminu, choćby było listem poleconym i miało wyznaczony termin. Ma znaczenie dla odsetek i dla wykazania daty zgłoszenia roszczenia, ale zegar przedawnienia tyka dalej.
To rozróżnienie kosztuje ludzi pieniądze najczęściej wtedy, gdy negocjacje z zakładem ciągną się dwa lub trzy lata. Korespondencja trwa, właściciel czuje, że sprawa jest w toku, a w tle wypadają kolejne lata. Jeżeli rozmowy się przedłużają, a zakład nie chce uznać roszczenia na piśmie, jedynym pewnym sposobem zatrzymania zegara jest pozew.
Kto może żądać zapłaty za lata wstecz
Wynagrodzenie należy się temu, kto był właścicielem w danym okresie. Jeżeli kupiłeś działkę cztery lata temu, rozliczysz cztery lata, a nie trzydzieści, choćby słup stał tam od czasów PRL. Roszczenie za wcześniejsze lata pozostaje przy poprzednim właścicielu i nie przechodzi automatycznie z własnością gruntu.
Da się to jednak przenieść umową cesji, i to jedno zdanie w akcie notarialnym bywa warte więcej niż targowanie się o cenę działki. Jeżeli kupujesz grunt z linią energetyczną, poproś sprzedającego o przelanie na Ciebie roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres sprzed transakcji. Sprzedający zwykle i tak nie zamierza ich dochodzić, a dla Ciebie to kilka dodatkowych lat w rozliczeniu. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, więc taki zapis dopisuje się przy okazji, bez osobnych kosztów, i warto przygotować go razem z notariuszem prowadzącym transakcję.
Przy współwłasności każdy ze współwłaścicieli dochodzi zapłaty w części odpowiadającej jego udziałowi. Jeżeli działka należy do rodzeństwa po dziadkach i nikt nigdy nie uporządkował stanu prawnego, pierwszym krokiem bywa zniesienie współwłasności albo przynajmniej ustalenie kręgu uprawnionych, bo sąd zapyta o to na pierwszej rozprawie.
Ile to jest w pieniądzach
Policzmy na konkretnym przykładzie. Działka budowlana, nad nią linia średniego napięcia, pas służebności około 200 metrów kwadratowych, biegły wycenia roczne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie na 2 400 zł. Właściciel jest właścicielem od dwudziestu lat i zgłasza roszczenie w 2026 r.
| Wariant | Nieprzedawnione lata | Kwota |
|---|---|---|
| Pozew złożony teraz, przed ustanowieniem służebności | ok. 6 lat | ok. 14 400 zł |
| Pozew po roku zwłoki w negocjacjach | ok. 5 lat | ok. 12 000 zł |
| Pozew po ustanowieniu służebności | 1 rok | ok. 2 400 zł |
Różnica między pierwszym a trzecim wierszem to 12 000 zł przy jednej niewielkiej działce, wynikające wyłącznie z kolejności pism. Przy linii wysokiego napięcia i szerokim pasie ta sama pomyłka kosztuje kilkadziesiąt tysięcy. Kwoty w tabeli są przykładowe: stawkę roczną zawsze wylicza biegły rzeczoznawca na podstawie wartości gruntu, szerokości pasa i stopnia współkorzystania.
Czy od tej kwoty zapłacisz podatek
Tak, i to kolejna różnica, o której warto wiedzieć przed podpisaniem ugody. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest zwolnione z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o PIT, bez limitu kwotowego. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie takiego zwolnienia nie ma i organy podatkowe traktują je jako przychód z innych źródeł, opodatkowany według skali.
Dlatego przy ugodzie z zakładem nie zgadzaj się na jedną zbiorczą kwotę bez rozbicia na oba tytuły. Zakłady chętnie proponują jedną liczbę, bo tak jest im prościej, a właściciel zostaje potem z ryzykiem, że urząd skarbowy potraktuje całość jako przychód podlegający opodatkowaniu. Rozbicie kwoty w treści ugody nic nie kosztuje, a jego brak potrafi kosztować więcej niż cały proces.
Co zrobić najpierw
Sprawdź dział III księgi wieczystej i ustal, od kiedy jesteś właścicielem. Te dwie informacje wyznaczają całą resztę: brak wpisu służebności oznacza, że zakład prawdopodobnie korzysta z gruntu bez tytułu, a data nabycia wyznacza maksymalny okres do rozliczenia. Dopiero potem ma sens rozmowa o stawkach.
Zakład będzie się bronił zarzutem zasiedzenia służebności, twierdząc, że korzystał z działki na tyle długo, iż nabył prawo i nie musi już nic płacić. To standardowa linia obrony i warto rozumieć, jak działają terminy dwudziesto i trzydziestoletni oraz dobra i zła wiara, bo w sprawach przesyłowych stosuje się te same reguły co przy zasiedzeniu nieruchomości.
Jeżeli nie masz pewności, ile lat realnie zostało Ci do rozliczenia i w jakiej kolejności zgłosić oba roszczenia, pisemna analiza sprawy z podstawą prawną odpowiada na to w 24 h. Przy roszczeniu wartym kilkanaście tysięcy złotych jedna decyzja o kolejności pism bywa warta wielokrotnie więcej niż koszt sprawdzenia.