Wzory pism · Prawo najmu
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: wzór i okres wypowiedzenia
Gotowy wzór do skopiowania, okresy wypowiedzenia dla najmu na czas nieoznaczony i oznaczony, zasady dla najmu okazjonalnego oraz to, kiedy wypowiedzieć może wynajmujący. Każda teza z numerem artykułu, żebyś sprawdził ją samodzielnie.
Stan prawny na 24 lipca 2026. To ogólna informacja prawna, nie porada w indywidualnej sprawie.
W skrócie
Umowę najmu na czas nieoznaczony można wypowiedzieć w każdej chwili z zachowaniem okresu wypowiedzenia: dla lokalu z czynszem miesięcznym jest to trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko w wypadkach opisanych w samej umowie (art. 673 § 3 KC), więc bez takiej klauzuli wiąże ona do końca terminu. Wynajmujący mieszkania może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie składa się na piśmie, a okres biegnie od dnia doręczenia drugiej stronie.
Terminy
Okres wypowiedzenia umowy najmu: ile wynosi
Okres wypowiedzenia zależy od dwóch rzeczy: czy umowa jest na czas oznaczony czy nieoznaczony oraz jak często płacisz czynsz. Poniższa tabela zbiera ustawowe terminy. Strony mogą je w umowie wydłużyć, a przy najmie mieszkania nie mogą skrócić ochrony lokatora poniżej minimów z ustawy. Jeżeli umowa milczy o terminie, stosujesz wprost przepisy Kodeksu cywilnego.
| Sytuacja | Okres wypowiedzenia | Podstawa |
|---|---|---|
| Lokal, czas nieoznaczony, czynsz miesięczny | 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego | art. 688 KC |
| Najem, czas nieoznaczony, czynsz płatny rzadziej niż miesiąc | 3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego | art. 673 § 2 KC |
| Najem, czas nieoznaczony, czynsz w odstępach krótszych niż miesiąc | 3 dni naprzód | art. 673 § 2 KC |
| Najem na czas oznaczony | tylko w wypadkach opisanych w umowie | art. 673 § 3 KC |
| Najem okazjonalny, brak wskazania lokalu zastępczego | co najmniej 7 dni | art. 19a i 19d ustawy o ochronie praw lokatorów |
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Praktyczny wniosek z tego jednego zdania: nie liczysz trzech miesięcy od dnia, w którym napisałeś pismo, tylko do najbliższego końca miesiąca dokładasz trzy pełne miesiące. Doręczenie 10 marca oznacza koniec najmu 30 czerwca, a nie 10 czerwca. Ta zasada zaskakuje najczęściej i przez nią najemcy zostawiają klucze o miesiąc za wcześnie, płacąc czynsz do końca właściwego terminu.
Najważniejsza pułapka
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Tu wykłada się najwięcej osób. Umowy na czas oznaczony nie da się wypowiedzieć „bo już nie chcę”. Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą ją wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach wskazanych w samej umowie (art. 673 § 3 KC). Jeżeli umowa nie zawiera klauzuli wypowiedzenia albo mówi tylko ogólnie, że „umowę można wypowiedzieć”, sądy uznają takie postanowienie za bezskuteczne, bo nie opisuje konkretnych sytuacji.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
- Dobra klauzula wymienia konkretne przyczyny, na przykład zwłokę z czynszem za dwa okresy albo podnajem bez zgody.
- Sama data końcowa wystarczy, żeby najem wygasł, wypowiedzenie nie jest wtedy potrzebne.
- Bez klauzuli wcześniejsze wyjście jest możliwe głównie za porozumieniem stron albo z ustawowej przyczyny natychmiastowej.
- Wady lokalu zagrażające zdrowiu pozwalają najemcy wypowiedzieć bez zachowania terminu, nawet gdy wiedział o wadach (art. 682 KC).
Jeżeli utknąłeś w umowie na czas oznaczony bez klauzuli wypowiedzenia, najczęściej szybszą drogą niż spór jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Wystarczy krótki aneks podpisany przez obie strony, w którym ustalacie datę zakończenia i rozliczenie kaucji. Wynajmujący zwykle na to przystaje, gdy zaproponujesz pomoc w znalezieniu nowego najemcy.
Wzór do skopiowania
Wypowiedzenie umowy najmu: wzór
Poniższy wzór obejmuje najczęstszy wariant: najemca wypowiada umowę najmu mieszkania zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Uzupełnij pola w nawiasach kwadratowych, podpisz odręcznie i doręcz drugiej stronie za potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym. Jeden egzemplarz zachowaj dla siebie.
[Miejscowość], [data]
[Imię i nazwisko składającego wypowiedzenie]
[adres]
[Imię i nazwisko drugiej strony]
[adres]
Wypowiedzenie umowy najmu
Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [miejscowość] przy ulicy [adres lokalu], zawartą w dniu [data zawarcia umowy] pomiędzy [imię i nazwisko wynajmującego] a [imię i nazwisko najemcy].
Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, dlatego wypowiadam ją z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego).
Okres wypowiedzenia upływa z dniem [ostatni dzień trzeciego pełnego miesiąca] i z tym dniem umowa ulega rozwiązaniu. Lokal wraz z wyposażeniem wydam w stanie niepogorszonym w terminie do dnia zakończenia najmu, po sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego.
Jednocześnie wnoszę o zwrot wpłaconej kaucji w kwocie [kwota] zł na rachunek bankowy nr [numer rachunku] w terminie wynikającym z umowy, po rozliczeniu ewentualnych należności.
[podpis]
Trzy rzeczy, na których najczęściej wykłada się samodzielne wypowiedzenie. Po pierwsze, brak dowodu doręczenia: bez potwierdzenia odbioru druga strona twierdzi, że pisma nie dostała, a okres wypowiedzenia nie rusza. Po drugie, błędne liczenie terminu, opisane wyżej przy art. 688. Po trzecie, wypowiedzenie umowy na czas oznaczony bez podstawy w umowie, które jest po prostu bezskuteczne.
Strona wynajmującego
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania
Właściciel mieszkania nie ma takiej swobody jak najemca. Przy najmie lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11). Zapis w umowie, który dawałby właścicielowi prawo wypowiedzenia „w każdym czasie”, jest wobec lokatora bezskuteczny.
| Przyczyna po stronie najemcy | Warunek | Okres wypowiedzenia |
|---|---|---|
| Zwłoka z czynszem | co najmniej 3 pełne okresy, po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie | 1 miesiąc na koniec miesiąca |
| Podnajem bez zgody | oddanie lokalu lub części do używania bez pisemnej zgody właściciela | 1 miesiąc na koniec miesiąca |
| Używanie wbrew umowie | rażące lub uporczywe wykraczanie przeciw porządkowi domowemu mimo upomnienia | 1 miesiąc na koniec miesiąca |
| Właściciel chce sam zamieszkać | najemcy przysługuje tytuł do innego lokalu lub właściciel wskaże lokal zamienny | co najmniej 6 miesięcy |
Najczęstszy błąd wynajmujących to wypowiedzenie za zaległy czynsz bez wcześniejszego pisemnego uprzedzenia. Ustawa wymaga, aby najpierw uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości. Dopiero gdy ten termin minie bezskutecznie, wypowiedzenie jest ważne. Pominięcie tego kroku sprawia, że najemca łatwo podważa wypowiedzenie w sądzie.
Najem okazjonalny
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu mieszkania, dostępna dla właściciela będącego osobą fizyczną, zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni i wyposażona w notarialny akt, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dzięki temu po zakończeniu umowy właściciel eksmituje najemcę szybciej niż przy zwykłym najmie, bez pełnego procesu o eksmisję.
- Najemca wypowiada umowę na warunkach zapisanych w umowie, tak jak przy najmie na czas oznaczony.
- Właściciel wypowiada z przyczyn z ustawy, w tym gdy najemca utraci wskazany lokal zastępczy i nie wskaże nowego w ciągu 21 dni (art. 19a ust. 3 i art. 19d).
- W tym ostatnim wypadku okres wypowiedzenia wynosi co najmniej 7 dni.
- Po rozwiązaniu umowy i niewydaniu lokalu właściciel doręcza żądanie opróżnienia, a potem kieruje sprawę wprost do komornika na podstawie aktu notarialnego.
Dla najemcy oznacza to, że przy najmie okazjonalnym warto szczególnie pilnować terminów i dobrowolnego wydania lokalu, bo droga egzekucji jest tu znacznie krótsza. Dla właściciela to najbezpieczniejsza forma wynajmu, o ile dopełni formalności notarialnych i zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie.
Forma i doręczenie
Jak doręczyć wypowiedzenie, żeby było skuteczne
Nawet najlepiej napisane wypowiedzenie nic nie da, jeśli nie udowodnisz, że dotarło do drugiej strony. Oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł się z jego treścią zapoznać (art. 61 KC). Od tej chwili, a nie od daty na piśmie, liczysz okres wypowiedzenia.
- Najpewniej: osobiste doręczenie za podpisem i datą na drugim egzemplarzu.
- List polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, na adres z umowy.
- Awizowany i nieodebrany list też wywołuje skutek, jeżeli adresat mógł go odebrać pod znanym adresem.
- Sam SMS lub e-mail bez podpisu bywa podważany i nie daje pewnej daty rozpoczęcia terminu.
Jeżeli druga strona zmieniła adres i go nie podała, wysyłasz pismo na adres wskazany w umowie. Zgodnie z umowną klauzulą doręczeń, którą warto mieć w każdej umowie najmu, korespondencję uważa się wtedy za doręczoną. Zachowaj potwierdzenie nadania i zwrotkę, bo to one w razie sporu decydują o dacie skuteczności wypowiedzenia.
Najczęstsze pytania
Wypowiedzenie umowy najmu: pytania i odpowiedzi
Jak wypowiedzieć umowę najmu?
Złóż drugiej stronie pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu, w którym wskażesz umowę, datę i to, że wypowiadasz ją z zachowaniem okresu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym z podaniem przyczyny. Pismo podpisz odręcznie i doręcz tak, by dało się to udowodnić: za potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem. Bieg okresu wypowiedzenia liczy się od doręczenia, a nie od daty na piśmie.
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony?
Dla lokalu wynajętego na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie ustawowy okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Strony mogą w umowie ustalić okres dłuższy, a przy najmie mieszkania nie mogą skrócić ochrony lokatora poniżej granic z ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli więc wypowiadasz w połowie miesiąca, termin i tak liczysz od końca tego miesiąca.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tylko w wypadkach wyraźnie wskazanych w umowie. Przy najmie na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę wyłącznie w sytuacjach, które strony same w niej opisały (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Jeżeli umowa nie zawiera żadnej klauzuli wypowiedzenia, umowa wiąże do końca terminu i wcześniejsze wypowiedzenie jest bezskuteczne, chyba że istnieje ustawowa podstawa wypowiedzenia natychmiastowego.
Ile wynosi okres wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony bez podanego czynszu miesięcznego?
Wtedy stosujesz terminy z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, wypowiadasz na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy miesięcznie, na miesiąc naprzód na koniec miesiąca, gdy w odstępach krótszych, na trzy dni naprzód, a przy najmie dziennym na jeden dzień. Dla lokali z czynszem miesięcznym pierwszeństwo ma jednak art. 688 z jego trzymiesięcznym terminem.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
Może, ale przy najmie mieszkania tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11). Najczęstsza to zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy, po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu mieszkania na czas nieoznaczony bez podania jednej z ustawowych przyczyn, samo brzmienie umowy tego nie zmieni.
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny wypowiada się na zasadach z umowy oraz z ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca żąda wypowiedzenia na warunkach zapisanych w umowie, a wynajmujący korzysta z przyczyn ustawowych, przy czym w razie utraty przez najemcę wskazanego lokalu zastępczego i niewskazania nowego w ciągu 21 dni może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu (art. 19a i 19d). Po zakończeniu umowy działa notarialny akt poddania się egzekucji.
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie?
Tak. Wypowiedzenie najmu nieruchomości lub lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 77 § 2 w związku z art. 660 Kodeksu cywilnego, gdy umowa była pisemna). W praktyce zawsze składaj wypowiedzenie pisemnie i zadbaj o dowód doręczenia, bo to od doręczenia rusza okres wypowiedzenia. Wiadomość SMS lub e-mail bez podpisu bywa podważana i nie daje pewnej daty początku terminu.
Od kiedy liczy się okres wypowiedzenia najmu?
Od dnia, w którym oświadczenie doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać (art. 61 Kodeksu cywilnego), a nie od daty napisania pisma. Jeżeli okres kończy się na koniec miesiąca kalendarzowego, a doręczenie nastąpiło w trakcie miesiąca, pełne miesiące liczysz od pierwszego dnia miesiąca następnego. Dlatego data na potwierdzeniu odbioru bywa ważniejsza niż data u góry pisma.
Nie masz pewności, czy Twoje wypowiedzenie jest skuteczne?
Opisz swoją umowę najmu i sytuację, a prawnik przygotuje pisemną odpowiedź z podstawą prawną w 24 h: czy możesz wypowiedzieć, w jakim terminie i jak sformułować pismo. Zanim zapłacisz, sprawdzisz w bazie, czy identyczne pytanie ma już gotową odpowiedź.
Powiązane
Czytaj dalej
Umowy, najem, odpowiedzialność za szkodę i sprawy między osobami.
Wzór dla pracownika i tabela okresów wypowiedzenia według stażu.
Komplet wzorów z podstawą prawną i instrukcją wypełnienia.