Obrót nieruchomościami
Prawo pierwokupu nieruchomości: pierwokup KOWR, gminy, Lasów Państwowych i dzierżawcy przy sprzedaży działki
Masz kupca na działkę, termin u notariusza i nagle słyszysz, że KOWR, gmina albo nadleśnictwo mogą ją przejąć. Poniżej znajdziesz, kto ma ustawowe prawo pierwokupu, ile trwa oczekiwanie, kiedy uprawniony może zakwestionować cenę w sądzie i jak sprzedać tak, żeby umowa nie okazała się nieważna.
To ogólna informacja prawna, nie porada w indywidualnej sprawie.
W skrócie
Prawo pierwokupu to pierwszeństwo kupna rzeczy, gdy właściciel sprzedaje ją komuś innemu (art. 596 KC). Z mocy ustawy mają je między innymi KOWR i dzierżawca przy ziemi rolnej od 0,3 ha użytków rolnych, gmina przy działkach z art. 109 u.g.n. oraz Lasy Państwowe przy gruntach leśnych. Sprzedaż odbywa się wtedy w dwóch aktach: najpierw umowa warunkowa, potem, po miesiącu albo po rezygnacji uprawnionego, umowa przenosząca własność. Sprzedaż bezwarunkowa z pominięciem ustawowego uprawnionego jest nieważna.
Uprawnieni
Kto ma ustawowe prawo pierwokupu działki: KOWR, gmina, Lasy Państwowe, dzierżawca
Kodeks cywilny opisuje mechanizm, a ustawy szczególne wskazują, komu pierwokup przysługuje z mocy prawa. Przy jednej działce może ich być kilku naraz, na przykład dzierżawca i KOWR przy polu albo Lasy Państwowe i KOWR przy działce, na której część jest lasem. Tabela zestawia uprawnionych, którzy w praktyce najczęściej zatrzymują sprzedaż prywatnej nieruchomości.
| Uprawniony | Kiedy | Kto zawiadamia | Termin | Cena | Przepis |
|---|---|---|---|---|---|
| Dzierżawca ziemi rolnej | pisemna dzierżawa z datą pewną, wykonywana co najmniej 3 lata, ziemia wejdzie do jego gospodarstwa rodzinnego | notariusz | miesiąc | z umowy; przy rażącej różnicy sąd w 14 dni | art. 3 ust. 1 do 3 i 8 u.k.u.r. |
| KOWR | sprzedaż nieruchomości rolnej od 0,3 ha użytków rolnych, gdy dzierżawca nie ma prawa albo z niego nie skorzystał | notariusz | miesiąc | z umowy; przy rażącej różnicy sąd w 14 dni | art. 3 ust. 4 i 8 u.k.u.r. |
| Gmina | niezabudowana działka kupiona od Skarbu Państwa lub samorządu, użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu, cele publiczne w planie, zabytek, rewitalizacja | notariusz | miesiąc | wyłącznie z umowy | art. 109 do 111 u.g.n. |
| Lasy Państwowe | grunt oznaczony w ewidencji jako las, przeznaczony do zalesienia albo objęty uproszczonym planem urządzenia lasu | notariusz, do nadleśniczego | miesiąc | z umowy | art. 37a do 37d ustawy o lasach |
| Skarb Państwa (starosta) | grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi, na przykład staw lub jezioro na działce | notariusz | miesiąc | z umowy | art. 217 Prawa wodnego |
| Osoba z umowy | najemca, dzierżawca, wspólnik, sąsiad, któremu właściciel zastrzegł pierwokup w umowie | sprzedający | miesiąc, chyba że umowa mówi inaczej | z umowy | art. 596 do 602 KC |
Kto wygrywa, gdy uprawnionych jest kilku
Przy ziemi rolnej dzierżawca spełniający warunki idzie przed KOWR, bo KOWR wchodzi dopiero wtedy, gdy dzierżawcy brak albo nie skorzystał (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). Wobec innych uprawnionych z mocy ustawy pierwszeństwo ma KOWR, z wyjątkiem uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa, któremu ustawa daje pierwszeństwo wprost (art. 3 ust. 4a). Takim wyjątkiem są Lasy Państwowe: przy gruncie leśnym to one wykonują prawo jako pierwsze (art. 37a ust. 5 ustawy o lasach).
Procedura
Sprzedaż działki z prawem pierwokupu: umowa warunkowa, zawiadomienie i umowa przenosząca
Rzecz objętą pierwokupem wolno sprzedać tylko pod warunkiem, że uprawniony z prawa nie skorzysta (art. 597 § 1 KC). Dlatego zamiast jednego aktu notarialnego są dwa. Pierwszy zobowiązuje strony i uruchamia termin dla uprawnionego. Drugi, zawierany po upływie terminu albo po oświadczeniu uprawnionego, że nie skorzysta, przenosi własność. Cena zwykle trafia do sprzedającego dopiero przy drugim akcie albo na rachunek depozytowy notariusza.
Krok 1
Sprawdź działkę
Wypis z ewidencji (użytki rolne, las, wody), wypis z planu miejscowego, księga wieczysta, umowy dzierżawy z datą pewną.
Krok 2
Umowa warunkowa
Akt notarialny z ceną i warunkiem, że uprawniony nie wykona pierwokupu. Notariusz sam zawiadamia uprawnionych.
Krok 3
Miesiąc oczekiwania
Liczony od doręczenia zawiadomienia uprawnionemu, nie od dnia podpisania aktu. Pisemna rezygnacja skraca czekanie.
Krok 4
Umowa przenosząca
Drugi akt, zapłata ceny, wniosek o wpis kupującego do księgi wieczystej. Dopiero teraz kupujący staje się właścicielem.
§ 1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. § 2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
Czego nie da się obejść zapisami w umowie
Postanowienia umowy z kupującym, które mają udaremnić pierwokup, są wobec uprawnionego bezskuteczne (art. 600 § 1 zd. 2 KC). Zawyżona kara umowna, obowiązek zatrudnienia sprzedającego czy dopłata w naturze nie zablokują KOWR ani gminy. Gdy umowa przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony nie może spełnić, płaci ich wartość, a przy Skarbie Państwa i samorządzie takie świadczenia uważa się za niezastrzeżone (art. 600 § 2 KC). Odroczona zapłata ceny działa na rzecz uprawnionego tylko wtedy, gdy da zabezpieczenie (art. 601 KC).
Ziemia rolna
Prawo pierwokupu KOWR: kiedy działa, kiedy nie i jak zakwestionować cenę
Pierwokup KOWR dotyczy nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czyli gruntu rolnego z wyłączeniem terenów przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1 u.k.u.r.). Ustawy nie stosuje się do nieruchomości, w których użytki rolne mają mniej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b). Dla sprzedającego oznacza to prosty test: liczy się wypis z ewidencji i plan miejscowy, a nie to, jak działka wygląda ani co postawiono obok.
| Sytuacja | Pierwokup KOWR | Podstawa |
|---|---|---|
| Użytki rolne poniżej 0,3 ha | nie, ustawy nie stosuje się | art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r. |
| Działka od 0,3 do 1 ha | tak; kupujący nie musi być rolnikiem, ale umowa jest warunkowa | art. 2a ust. 3 pkt 1a i art. 3 ust. 4 |
| Plan miejscowy przeznacza teren pod zabudowę | nie, to już nie jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy | art. 2 pkt 1 u.k.u.r. |
| Tylko decyzja o warunkach zabudowy | tak, decyzja nie zastępuje planu | art. 2 pkt 1 u.k.u.r. |
| Kupuje osoba bliska sprzedającego | nie | art. 3 ust. 5 pkt 1 lit. c |
| Rolnik powiększa gospodarstwo rodzinne do 300 ha w swojej lub sąsiedniej gminie | nie | art. 3 ust. 7 u.k.u.r. |
| Kupuje gmina, Skarb Państwa, park narodowy | nie | art. 3 ust. 5 pkt 1 |
| Nabycie za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR | nie | art. 3 ust. 5 pkt 2 |
| Darowizna obcej osobie, zamiana, dożywocie | nie pierwokup, ale prawo nabycia za wartością rynkową | art. 4 ust. 1 u.k.u.r. |
Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Dlaczego cena w umowie warunkowej ma znaczenie
To najważniejsza różnica między KOWR a gminą. Gmina kupuje po cenie z umowy i nie może jej podważyć (art. 111 u.g.n.). KOWR może najpierw złożyć oświadczenie o wykonaniu pierwokupu, a potem w ciągu 14 dni pozwać o ustalenie ceny, jeżeli ta rażąco odbiega od rynkowej. Sąd ustala wtedy cenę według przepisów o wycenie nieruchomości, z uwzględnieniem obciążeń (art. 3 ust. 9). Wpisanie ceny zawyżonej, żeby zniechęcić KOWR, zwykle kończy się procesem i czekaniem na pieniądze. Operat szacunkowy zrobiony przed umową warunkową jest najlepszą obroną ceny.
Oświadczenie o wykonaniu pierwokupu KOWR składa w formie aktu notarialnego, wysyła listem poleconym i publikuje w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Z chwilą publikacji uważa się, że sprzedający zapoznał się z jego treścią (art. 3 ust. 10 i 11 u.k.u.r.), więc nieodebrany list niczego nie zmienia. Kto sprzedaje ziemię rolną, powinien w terminie miesięcznym zaglądać do BIP oddziału KOWR, a nie tylko do skrzynki pocztowej.
Małe działki rolne opisujemy szczegółowo w artykule pierwokup KOWR poniżej 1 ha. Jeżeli planujesz budowę, a nie sprzedaż, sprawdź najpierw, czy działkę da się odrolnić i przekształcić na budowlaną, bo od przeznaczenia w planie zależy, czy ustawa w ogóle ma zastosowanie.
Dzierżawca
Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej: warunki i pułapki
Dzierżawca ziemi rolnej ma ustawowe prawo pierwokupu tylko przy spełnieniu czterech warunków łącznie: umowa dzierżawy jest pisemna, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a kupowana ziemia wejdzie w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). Gospodarstwo rodzinne prowadzi rolnik indywidualny i ma ono najwyżej 300 ha użytków rolnych (art. 5 ust. 1). Przy sprzedaży całego gospodarstwa pierwokup ma tylko dzierżawca całości (art. 4a).
Data pewna
Najprościej: podpisy poświadczone notarialnie albo pieczęć urzędu na umowie. Umowa podpisana w domu i nigdzie niezłożona daty pewnej nie ma, więc 3 lata w ogóle nie biegną.
Trzy lata wykonywania
Liczy się faktyczne wykonywanie umowy, czyli uprawa i płacenie czynszu, a nie sam papier. Zaległości w czynszu albo porzucenie pola osłabiają pozycję dzierżawcy.
Status rolnika
Dzierżawca składa oświadczenia o powierzchni gospodarstwa i osobistym prowadzeniu pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 7 ust. 5 i 5a u.k.u.r.).
Dla sprzedającego najważniejsze jest to, że pominięcie uprawnionego dzierżawcy działa tak samo jak pominięcie KOWR: sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 KC). Zanim podpiszesz umowę z kupującym, pokaż notariuszowi wszystkie umowy dzierżawy, także te sprzed lat, bo to on ocenia, kogo zawiadomić. Jeżeli dzierżawca skorzysta z pierwokupu, kupuje na warunkach z umowy warunkowej, a kupujący odchodzi z niczym poza zwrotem zadatku, jeżeli został zapisany.
Gmina
Prawo pierwokupu gminy z art. 109 u.g.n.: które działki i jakie wyjątki
Gmina ma pierwokup w pięciu grupach przypadków. Pierwokup przy działkach kupionych od Skarbu Państwa lub samorządu i przy użytkowaniu wieczystym nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planie na cele rolne i leśne, a bez planu nieruchomości faktycznie wykorzystywanych rolniczo lub leśnie (art. 109 ust. 2 u.g.n.). Przy celach publicznych i zabytkach prawo działa tylko wtedy, gdy zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5).
| Przypadek z art. 109 ust. 1 u.g.n. | Co sprawdzić przed sprzedażą |
|---|---|
| pkt 1: niezabudowana działka kupiona od Skarbu Państwa lub samorządu | akt nabycia; czy działka nadal jest niezabudowana |
| pkt 2: użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu | dział II księgi; forma nabycia prawa nie ma znaczenia |
| pkt 3: cele publiczne w planie albo decyzja lokalizacyjna | wypis z planu; wpis pierwokupu w dziale III księgi |
| pkt 4: nieruchomość w rejestrze zabytków | rejestr wojewódzkiego konserwatora; wpis w księdze |
| pkt 4a i 4b: obszar rewitalizacji i Specjalna Strefa Rewitalizacji | uchwała rady gminy o obszarze rewitalizacji |
Punkt 5 o nieruchomościach w portach i przystaniach morskich jest uchylony, choć część poradników nadal go wymienia. Pierwokup gminy nie przysługuje między innymi przy sprzedaży osobie bliskiej, przy działkach otrzymanych jako odszkodowanie albo w zamian za inną nieruchomość oraz przy sprzedaży pod drogi krajowe (art. 109 ust. 3). Prawo wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta oświadczeniem w formie aktu notarialnego; z chwilą jego złożenia nieruchomość staje się własnością gminy (art. 110 ust. 4 pkt 1).
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
Las i woda
Prawo pierwokupu Lasów Państwowych i grunty pod wodami
Lasy Państwowe mają pierwokup przy sprzedaży prywatnego gruntu oznaczonego w ewidencji jako las, przeznaczonego do zalesienia w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy, a także lasu objętego uproszczonym planem urządzenia lasu (art. 37a ust. 1 ustawy o lasach). Nie ma progu powierzchni, więc dotyczy to także kilkuarowego skrawka lasu dołączonego do działki z domem. Notariusz zawiadamia nadleśniczego, który ma miesiąc na decyzję (art. 37b i 37c).
Kiedy Lasy Państwowe nie mają pierwokupu
- Kupuje małżonek, krewny lub powinowaty w linii prostej albo w linii bocznej do trzeciego stopnia (rodzeństwo, bratankowie, siostrzeńcy), a także osoba związana przysposobieniem.
- Kupuje jednostka samorządu terytorialnego.
- Grunt przechodzi w drodze dziedziczenia.
- Zalesienie finansowane z programów rozwoju obszarów wiejskich, w czasie trwania zobowiązania beneficjenta.
Staw, jezioro, oczko wodne
Prawo wodne daje Skarbowi Państwa pierwokup gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi, a wykonuje go starosta. Wody Polskie wyjaśniały, że zwykłe przydomowe oczko wodne ani basen nie są taką wodą, ale przy działce z naturalnym stawem notariusz zwykle zawiadamia starostę dla bezpieczeństwa umowy.
Ryzyko
Sprzedaż z pominięciem prawa pierwokupu: nieważność albo odszkodowanie
Skutek zależy od tego, kto był uprawniony. Przy pierwokupie z umowy sprzedaż bezwarunkowa jest ważna, a pominięty uprawniony może żądać odszkodowania od sprzedającego. Przy ustawowym pierwokupie Skarbu Państwa, samorządu, współwłaściciela i dzierżawcy sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna. Nieważności nie usuwa ani wpis kupującego do księgi, ani upływ czasu.
| Błąd | Skutek | Przepis |
|---|---|---|
| Sprzedaż bezwarunkowa przy pierwokupie umownym | umowa ważna, sprzedający płaci odszkodowanie | art. 599 § 1 KC |
| Podanie uprawnionemu nieprawdziwych warunków umowy | odpowiedzialność za szkodę | art. 599 § 1 KC |
| Sprzedaż bezwarunkowa przy pierwokupie KOWR, gminy, Lasów, dzierżawcy | nieważność umowy | art. 599 § 2 KC |
| Nabycie ziemi rolnej niezgodnie z u.k.u.r., także na fałszywych oświadczeniach | nieważność; pozew może wnieść także KOWR | art. 9 ust. 1 i 2 u.k.u.r. |
| Zbycie ziemi przed upływem 5 lat bez zgody KOWR | nieważność | art. 9 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2b u.k.u.r. |
Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Nieważna sprzedaż to nie tylko zwrot ceny. Kupujący, który przez lata korzystał z działki, może powoływać się na posiadanie, a sprzedający na nienależne świadczenie, i spór szybko przenosi się na grunt zasiedzenia i rozliczeń nakładów. Dlatego przy każdej sprzedaży ziemi rolnej, lasu albo działki z planem przewidującym cele publiczne tańszy jest miesiąc czekania na umowę przenoszącą niż proces o ustalenie nieważności.
Kodeks cywilny
Umowne prawo pierwokupu w KC: najem, dzierżawa, współwłasność
Pierwokup można też zastrzec w umowie, najczęściej w umowie najmu lokalu, dzierżawy gruntu, w umowie między współwłaścicielami albo w umowie sprzedaży części działki, gdy sprzedający chce mieć pierwszeństwo przy odsprzedaży. Zasady wynikają z art. 596 do 602 KC. Taki pierwokup chroni słabiej niż ustawowy: naruszenie daje prawo do odszkodowania, ale sprzedaż pozostaje ważna. Wpis w dziale III księgi wieczystej zwiększa jego skuteczność wobec kupującego.
Forma
Oświadczenie o wykonaniu pierwokupu nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, bo taką formę ma sama sprzedaż (art. 597 § 2 KC). List polecony nie wystarczy.
Niezbywalność i niepodzielność
Najemca nie może odsprzedać swojego pierwokupu i musi kupić całą rzecz objętą umową, a nie jej część (art. 602 § 1 KC).
Termin z umowy
Strony mogą ustalić termin inny niż miesiąc (art. 598 § 2 KC). Zbyt krótki termin praktycznie odbiera najemcy szansę na zorganizowanie kredytu.
Współwłaściciel zwykłej nieruchomości nie ma ustawowego pierwokupu udziału drugiego współwłaściciela, więc jeżeli rodzina chce zatrzymać dom w swoim gronie, musi to zapisać w umowie albo doprowadzić do zniesienia współwłasności. Przy spadku pierwokup nie działa w ogóle, bo nie ma sprzedaży; udziały rozlicza się w dziale spadku.
Najczęstsze pytania
Prawo pierwokupu: pytania i odpowiedzi
Pierwokup co to?
Pierwokup to pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby właściciel sprzedał ją komuś innemu (art. 596 KC). Uprawniony nie może zmusić właściciela do sprzedaży. Gdy jednak właściciel zawrze umowę z kupującym, uprawniony może w wyznaczonym terminie wejść w miejsce kupującego i nabyć rzecz na tych samych warunkach.
Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?
Przy sprzedaży nieruchomości rolnej, w której użytki rolne mają co najmniej 0,3 ha, gdy nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca z prawa nie skorzystał (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). KOWR nie ma pierwokupu, gdy kupuje osoba bliska sprzedającego, gmina albo Skarb Państwa, oraz gdy rolnik powiększa gospodarstwo rodzinne w swojej lub sąsiedniej gminie.
Pierwokup KOWR poniżej 1 ha: czy obowiązuje?
Tak. Granica 1 ha zwalnia kupującego z wymogu bycia rolnikiem indywidualnym (art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r.), ale nie wyłącza pierwokupu. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną i ma co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, notariusz zawiera umowę warunkową i zawiadamia KOWR, który ma miesiąc na decyzję. Poniżej 0,3 ha ustawy nie stosuje się wcale.
Po ilu latach dzierżawy mam prawo pierwokupu?
Po 3 latach. Dzierżawca nieruchomości rolnej ma ustawowe prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawy jest pisemna, ma datę pewną i była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a kupowana ziemia wejdzie w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). Ustna dzierżawa albo umowa bez daty pewnej takiego prawa nie daje.
Prawo pierwokupu gminy: kiedy przysługuje?
Gmina ma pierwokup przy sprzedaży niezabudowanej działki kupionej wcześniej od Skarbu Państwa lub samorządu, użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne, zabytku wpisanego do rejestru oraz nieruchomości na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Wykonuje go wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Prawo pierwokupu Lasy Państwowe: kiedy?
Przy sprzedaży prywatnego gruntu oznaczonego w ewidencji jako las, przeznaczonego do zalesienia w planie miejscowym albo w warunkach zabudowy, a także lasu objętego uproszczonym planem urządzenia lasu (art. 37a ust. 1 ustawy o lasach). Notariusz zawiadamia nadleśniczego, który ma miesiąc na wykonanie prawa. Pierwokupu nie ma przy sprzedaży małżonkowi i bliskiej rodzinie.
Prawo pierwokupu cena: kto ją ustala?
Co do zasady cenę ustalają strony w umowie warunkowej, a uprawniony kupuje dokładnie za nią (art. 600 § 1 KC, dla gminy art. 111 u.g.n.). Wyjątkiem jest KOWR i dzierżawca: gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia mogą wystąpić do sądu o jej ustalenie (art. 3 ust. 8 u.k.u.r.).
Ile czasu ma KOWR na pierwokup?
Miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 598 § 2 KC w zw. z art. 3 ust. 3 u.k.u.r.). KOWR składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, wysyła je listem poleconym i publikuje w swoim Biuletynie Informacji Publicznej, a z chwilą publikacji sprzedający uważa się za zapoznanego z jego treścią (art. 3 ust. 10 i 11 u.k.u.r.).
Czy KOWR może odkupić działkę po darowiźnie albo zamianie?
Tak, ale to nie jest pierwokup, tylko prawo nabycia z art. 4 u.k.u.r. Przy umowie innej niż sprzedaż, na przykład zamianie, dożywociu albo darowiźnie poza kręgiem osób bliskich, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu za zapłatą ceny, a gdy ceny nie ma w umowie, za wartością rynkową. Właściciel ma miesiąc na wystąpienie do sądu o jej ustalenie.
Co grozi za sprzedaż bez zawiadomienia uprawnionego?
Przy ustawowym pierwokupie Skarbu Państwa, gminy, współwłaściciela albo dzierżawcy sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 KC), a nabycie ziemi rolnej z naruszeniem ustawy jest nieważne także na podstawie art. 9 ust. 1 u.k.u.r. Przy pierwokupie umownym umowa jest ważna, ale sprzedający odpowiada wobec uprawnionego za szkodę (art. 599 § 1 KC).
Umowa najmu z prawem pierwokupu: jak to zapisać?
Wystarczy klauzula w umowie najmu, że najemcy przysługuje prawo pierwokupu lokalu na wypadek jego sprzedaży, z terminem na wykonanie, jeżeli ma być inny niż miesiąc (art. 598 § 2 KC). To pierwokup umowny: naruszenie daje najemcy odszkodowanie, nie nieważność sprzedaży. Silniejszą ochronę daje ujawnienie prawa w dziale III księgi wieczystej.
Prawo pierwszeństwa a prawo pierwokupu: czym się różnią?
Prawo pierwszeństwa dotyczy nieruchomości sprzedawanych przez gminę albo Skarb Państwa: uprawniony, na przykład dotychczasowy najemca lub były właściciel, kupuje bez przetargu (art. 34 u.g.n.). Prawo pierwokupu działa odwrotnie: to gmina, KOWR albo Lasy Państwowe mogą przejąć działkę, którą sprzedaje prywatny właściciel innej osobie.
Niepodzielność prawa pierwokupu: co oznacza?
Uprawniony musi kupić całą rzecz objętą umową, nie może wybrać jednej działki z kilku albo części ceny (art. 602 § 1 KC), chyba że przepis szczególny pozwala na częściowe wykonanie. Prawo jest też niezbywalne. Gdy uprawnionych jest kilku, a część z nich rezygnuje, pozostali mogą wykonać prawo w całości (art. 602 § 2 KC).
Prawo pierwokupu mieszkania: czy gmina może je przejąć?
Przy zwykłym mieszkaniu nie. Gmina ma pierwokup lokalu tylko wtedy, gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków albo leży na obszarze rewitalizacji objętym uchwałą albo w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a i 4b u.g.n.). Poza tym pierwokup mieszkania wynika tylko z umowy, na przykład z umowy najmu.
Czy warunki zabudowy wyłączają pierwokup KOWR?
Nie. Ustawa wyłącza z pojęcia nieruchomości rolnej tylko grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1 u.k.u.r.). Decyzja o warunkach zabudowy nie jest planem, więc działka rolna z warunkami zabudowy nadal podlega ustawie i pierwokupowi KOWR, jeżeli ma co najmniej 0,3 ha użytków rolnych.
Sprzedajesz działkę i nie wiesz, czy KOWR albo gmina mogą ją przejąć?
Opisz działkę: powierzchnię użytków rolnych z wypisu, przeznaczenie w planie, czy jest las, woda albo dzierżawca, kto kupuje i za ile. Od razu, za darmo i bez zakładania konta, dostaniesz ogólną informację prawną przygotowaną przez AI: kto ma pierwokup, jak zaplanować umowę warunkową i ile potrwa sprzedaż. To nie jest porada prawna w Twojej indywidualnej sprawie.
Powiązane
Czytaj dalej
Sprzedaż małej działki rolnej: umowa warunkowa, podział na działki i najczęstsze błędy.
Plan miejscowy, warunki zabudowy, opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Przekazanie gospodarstwa za opiekę, a prawo nabycia KOWR przy umowie innej niż sprzedaż.
Gdy współwłaściciele nie mogą uzgodnić sprzedaży działki albo jej podziału.
Gdy gmina lub państwo nie kupuje działki, tylko ją odbiera: odszkodowanie i zwrot.
Posiadanie działki po nieważnej umowie sprzedaży: terminy 20 i 30 lat i wniosek do sądu.