Tak, KOWR ma prawo pierwokupu także przy sprzedaży działki rolnej poniżej 1 ha. Próg 1 ha zwalnia tylko kupującego z obowiązku bycia rolnikiem indywidualnym (art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Pierwokupu nie wyłącza. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną i ma co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, notariusz spisuje umowę warunkową, zawiadamia KOWR, a przeniesienie własności następuje dopiero po miesiącu albo po rezygnacji KOWR. Poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawy nie stosuje się wcale.
Ten tekst jest dla dwóch osób: dla właściciela, który ma kupca na kawałek pola albo łąki i termin u notariusza, oraz dla kupującego, który chce postawić dom na działce rolnej i słyszał, że „do hektara kupi każdy”. Obie strony tracą najwięcej wtedy, gdy traktują próg 1 ha jak furtkę, która wyłącza całą ustawę. Pełny przegląd uprawnionych (KOWR, gmina, Lasy Państwowe, dzierżawca) i skutków ich pominięcia opisujemy na stronie o prawie pierwokupu nieruchomości. Tutaj skupiamy się tylko na małych działkach rolnych.
Pierwokup KOWR poniżej 1 ha: trzy progi, które trzeba rozróżnić
Większość nieporozumień bierze się z pomieszania trzech różnych liczb. Każda wynika z innego przepisu i każda liczy co innego: raz powierzchnię użytków rolnych, raz powierzchnię całej nabywanej nieruchomości.
| Powierzchnia | Kto może kupić | Pierwokup KOWR | Obowiązek 5 lat | Przepis |
|---|---|---|---|---|
| użytki rolne poniżej 0,3 ha | każdy | nie | nie | art. 1a pkt 1 lit. b |
| od 0,3 ha użytków rolnych, cała nieruchomość poniżej 1 ha | każdy | tak, umowa warunkowa | tak, chyba że działka leży w granicach miasta | art. 2a ust. 3 pkt 1a, art. 3 ust. 4, art. 2b ust. 4 pkt 3 |
| 1 ha i więcej | rolnik indywidualny albo za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR | tak, chyba że nabycie następuje za zgodą KOWR | tak | art. 2a ust. 1 i 4, art. 3 ust. 5 pkt 2 |
Art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Liczą się użytki rolne z ewidencji, nie cała działka
Próg 0,3 ha dotyczy powierzchni użytków rolnych, a nie całej działki. Działka o powierzchni 0,5 ha, z której 0,25 ha to grunt orny, a reszta to tereny mieszkaniowe, las albo nieużytek, w ogóle nie podlega ustawie. Trzeba to sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów, bo tam są wyliczone poszczególne użytki. Uwaga na oznaczenie Br, czyli grunty rolne zabudowane: ustawa sama zalicza je do użytków rolnych (art. 2 pkt 5), więc siedlisko z domem liczy się do progu 0,3 ha, choć stoi na nim budynek.
Warunki zabudowy nie wyłączają pierwokupu
Ustawa nie obejmuje gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1 ustawy). Plan to uchwała rady gminy. Decyzja o warunkach zabudowy planem nie jest, więc działka rolna z warunkami zabudowy nadal jest nieruchomością rolną i KOWR nadal ma pierwokup. To częsty błąd sprzedających, którzy uzyskują warunki zabudowy, żeby „uciec” spod ustawy. Szczegóły tej zależności, łącznie z nowymi zasadami wydawania warunków zabudowy od 2026 roku, opisujemy w artykule działka rolna z warunkami zabudowy: czy jest działką budowlaną.
Jak wygląda sprzedaż działki rolnej poniżej 1 ha krok po kroku
Rzecz objętą pierwokupem wolno sprzedać tylko pod warunkiem, że uprawniony z prawa nie skorzysta (art. 597 § 1 KC). Dlatego przy działce od 0,3 ha użytków rolnych są dwa akty notarialne i miesiąc przerwy między nimi.
- Umowa warunkowa. Strony ustalają cenę i wszystkie warunki. Kupujący zwykle wpłaca zadatek albo cenę na rachunek depozytowy notariusza. Kupujący, który nie jest rolnikiem, składa w akcie oświadczenie o powierzchni posiadanych nieruchomości rolnych (art. 7 ust. 6 ustawy).
- Zawiadomienie KOWR. Robi to notariusz (art. 3 ust. 2 ustawy), wysyłając wypis aktu do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia działki.
- Miesiąc na decyzję. Termin biegnie od dnia, w którym KOWR otrzymał zawiadomienie (art. 598 § 2 KC). Jeżeli KOWR skorzysta z pierwokupu, składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, wysyła je listem poleconym i publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej. Z chwilą publikacji sprzedający uważa się za zapoznanego z jego treścią (art. 3 ust. 10 i 11), nawet jeśli nie odebrał listu.
- Umowa przenosząca własność. Po upływie miesiąca bez oświadczenia KOWR albo po otrzymaniu informacji, że KOWR nie skorzysta z prawa, strony wracają do notariusza. Dopiero ten akt przenosi własność i jest podstawą wpisu kupującego do księgi wieczystej.
W praktyce cała transakcja trwa od pięciu do siedmiu tygodni, a strony płacą za dwa akty. Termin u notariusza na umowę przenoszącą warto zarezerwować od razu przy umowie warunkowej, a porównanie taks i wolnych terminów w kilku kancelariach ułatwia wyszukiwarka notariuszy z orientacyjną taksą, zwłaszcza gdy działka leży w innym mieście niż miejsce zamieszkania stron.
Kiedy KOWR nie ma pierwokupu przy małej działce
Przy działce poniżej 1 ha działają te same wyjątki co przy dużych gospodarstwach. Najczęściej spotykane w praktyce:
| Sytuacja | Dlaczego pierwokupu nie ma | Przepis |
|---|---|---|
| Kupuje osoba bliska: dziecko, wnuk, rodzic, dziadek, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, wujek lub ciotka, małżonek, teściowie, ojczym, macocha, pasierb, osoba przysposobiona | ustawowe wyłączenie; zięć i synowa nie są osobami bliskimi w rozumieniu art. 2 pkt 6 | art. 3 ust. 5 pkt 1 lit. c |
| Kupuje rolnik indywidualny, który powiększa gospodarstwo rodzinne do 300 ha, a działka leży w jego gminie albo w gminie sąsiedniej | ustawowe wyłączenie | art. 3 ust. 7 |
| Kupuje gmina, powiat, województwo albo Skarb Państwa | ustawowe wyłączenie | art. 3 ust. 5 pkt 1 lit. a i b |
| Plan miejscowy przeznacza działkę na cele inne niż rolne | to nie jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy | art. 2 pkt 1 |
| Użytki rolne poniżej 0,3 ha | ustawy nie stosuje się | art. 1a |
Jeżeli działka nie jest sprzedawana, tylko darowana osobie spoza kręgu bliskich, zamieniana albo przekazywana w zamian za opiekę, KOWR nie ma pierwokupu, ale ma prawo nabycia z art. 4 ustawy, za zapłatą ceny, a gdy ceny w umowie nie ma, za wartością rynkową. Dotyczy to na przykład umowy dożywocia zawartej z obcą osobą. Przy przekazaniu ziemi dziecku albo wnukowi to uprawnienie nie przysługuje.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat: pułapka dla kupującego
To jest punkt, o którym najczęściej milczą ogłoszenia działek „do hektara, bez ograniczeń”. Nabywca nieruchomości rolnej musi przez co najmniej 5 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona ziemia, a w tym czasie nie może jej sprzedać ani oddać w posiadanie innym osobom (art. 2b ust. 1 i 2). Zwolnienie działek poniżej 1 ha jest w ustawie wąskie: dotyczy tylko nieruchomości, która w dniu nabycia leżała w granicach administracyjnych miasta (art. 2b ust. 4 pkt 3).
Art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Kupujący spoza rolnictwa, który nabywa 0,6 ha łąki na wsi pod przyszły dom, formalnie przyjmuje więc obowiązek rolniczego użytkowania tej ziemi przez pięć lat. Sprzedaż przed upływem tego okresu wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w drodze decyzji, a bez niej jest nieważna (art. 2b ust. 3 i art. 9 ust. 1 pkt 2). Obowiązek odpada, gdy po nabyciu gmina uchwali plan przeznaczający działkę na cele inne niż rolne (art. 2b ust. 4 pkt 9).
Podział działki na części poniżej 1 ha
Właściciele większych gruntów próbują czasem podzielić je na działki po 0,9 ha i sprzedać je kolejno temu samemu kupującemu, żeby ominąć wymóg rolnika indywidualnego. Sam podział jest legalny i działki poniżej hektara sprzedaje się w tym trybie codziennie. Problem pojawia się wtedy, gdy kilka takich umów z jednym nabywcą, zawartych w krótkim odstępie, w oczywisty sposób służy obejściu art. 2a. Umowa mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (art. 58 § 1 KC), a z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić sam KOWR (art. 9 ust. 2 ustawy). Pierwokup KOWR przy każdej z takich sprzedaży pozostaje, więc podział nie skraca drogi, a jedynie mnoży akty notarialne.
Czy KOWR może obniżyć cenę działki?
Nie bezpośrednio, ale może ją zakwestionować w sądzie. Jeżeli cena w umowie warunkowej rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR po złożeniu oświadczenia o wykonaniu pierwokupu ma 14 dni na wystąpienie do sądu o ustalenie ceny (art. 3 ust. 8 ustawy). Sąd ustala wtedy cenę według przepisów o wycenie nieruchomości, z uwzględnieniem obciążeń. Tej możliwości nie ma gmina, która przy swoim pierwokupie płaci dokładnie cenę z umowy. Dla sprzedającego wniosek jest praktyczny: cena w akcie powinna być ceną, którą da się obronić operatem szacunkowym, a nie ceną zawyżoną po to, żeby zniechęcić KOWR.
Najczęstsze pytania o pierwokup KOWR przy małych działkach
Czy przy działce poniżej 1 ha trzeba zgody KOWR?
Nie. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest potrzebna, gdy nieruchomość ma co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską sprzedającego. Poniżej 1 ha kupić może każdy, ale od 0,3 ha użytków rolnych umowa i tak jest warunkowa, bo KOWR ma pierwokup, a kupujący przyjmuje obowiązek 5 lat, chyba że działka leży w mieście.
Pierwokup KOWR 0,3 ha: od czego liczyć?
Od powierzchni użytków rolnych wykazanej w ewidencji gruntów, a nie od powierzchni całej działki. Ustawa zalicza do nich grunty orne, sady, łąki i pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane (symbol Br), grunty pod stawami i grunty pod rowami (art. 2 pkt 5). Las, nieużytki i tereny mieszkaniowe do progu się nie wliczają. Rozstrzyga wypis z rejestru gruntów, który notariusz i tak musi mieć przed aktem.
Pierwokup KOWR powyżej 1 ha: co się zmienia?
Kupujący musi być rolnikiem indywidualnym albo uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Jeżeli kupuje rolnik, KOWR ma pierwokup na tych samych zasadach co przy małej działce, chyba że rolnik powiększa gospodarstwo rodzinne w swojej lub sąsiedniej gminie. Jeżeli nabycie następuje za zgodą KOWR, pierwokupu już nie ma, bo KOWR wypowiedział się w decyzji.
Czy KOWR często korzysta z pierwokupu małych działek?
KOWR nie publikuje zestawień w podziale na powierzchnię, więc nie ma rzetelnej liczby. Z pierwokupu korzysta przede wszystkim wtedy, gdy grunt przylega do ziemi Skarbu Państwa albo pozwala poprawić strukturę okolicznych gospodarstw, oraz gdy cena wydaje się zaniżona. Niezależnie od prawdopodobieństwa, procedura umowy warunkowej jest obowiązkowa, bo sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 KC).
Co zrobić, zanim podpiszesz umowę warunkową
Przed wizytą u notariusza zbierz wypis z rejestru gruntów z wyliczeniem użytków, wypis z planu miejscowego albo zaświadczenie o jego braku, odpis księgi wieczystej i wszystkie umowy dzierżawy, także stare, bo dzierżawca z pisemną umową z datą pewną, wykonywaną co najmniej 3 lata, ma pierwokup przed KOWR. Ustal z kupującym, co dzieje się z zadatkiem, jeżeli KOWR skorzysta z prawa, i wpisz to do umowy. Jeżeli nie masz pewności, czy Twoja działka w ogóle podlega ustawie, opisz ją w pytaniu do bazy odpowiedzi: podaj powierzchnię użytków z wypisu, przeznaczenie w planie, położenie w mieście albo na wsi i to, kto kupuje. Od razu dostaniesz ogólną informację prawną przygotowaną przez AI, którą warto skonfrontować z notariuszem przed podpisaniem aktu.