Sprzeciw współwłaściciela nie blokuje zniesienia współwłasności. Zgoda wszystkich jest potrzebna wyłącznie do drogi notarialnej. W sądzie wystarczy wniosek jednej osoby i jedna opłata, a pozostali są tylko uczestnikami postępowania: mogą się nie zgadzać, mogą milczeć, mogą nie przyjść na rozprawę, a sąd i tak wyda postanowienie. Prawo nie zna sytuacji, w której współwłasność trwa wiecznie, bo jedna osoba nie chce jej zakończyć.
To zdanie warto przeczytać dwa razy, bo przeczy temu, co słyszy większość osób w tej sytuacji. Typowy układ wygląda tak: dwoje rodzeństwa dostało dom po rodzicach, jedno w nim mieszka, drugie od siedmiu lat prosi o podział. Mieszkający obiecuje, że kiedyś usiądziecie u notariusza, potem że najpierw musi się rozejrzeć za mieszkaniem, potem że teraz zły moment na rynku. Dopóki druga strona czeka na jego dobrą wolę, jest zakładnikiem tej obietnicy. Złożenie wniosku kończy ten stan w jeden dzień, bo od tego momentu terminy wyznacza sąd, a nie osoba, której na zmianie nie zależy.
Podstawa prawna: żądanie jednego wystarczy
Uprawnienie do wyjścia ze współwłasności jest po stronie każdego współwłaściciela z osobna, niezależnie od wielkości udziału. Osoba, która ma jedną ósmą, może wszcząć sprawę tak samo jak ta, która ma połowę. Nie trzeba wykazywać żadnego szczególnego powodu, konfliktu ani szkody. Wystarczy chcieć.
Art. 210 § 1 KC: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
Druga część tego przepisu bywa źródłem nieporozumień przy nieruchomościach kupowanych z inwestorem. Prawo do żądania podziału można umownie wyłączyć, ale maksymalnie na pięć lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu wolno go przedłużyć na kolejne pięć lat i przedłużenie można ponawiać. Zapis w umowie, który wyłącza to prawo bezterminowo albo na dziesięć lat z góry, w tej części nie działa.
Nie ma też terminu, po którym prawo do podziału przepada. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 KC), więc sprawę można wszcząć równie dobrze po dwudziestu pięciu latach. Zwlekanie ma jednak konkretną cenę i wrócimy do niej na końcu.
Co realnie może zrobić druga strona, gdy złożysz wniosek
Ludzie odkładają złożenie wniosku, bo wyobrażają sobie, że opór drugiej strony coś zmieni. W praktyce większość form sprzeciwu nie ma żadnego wpływu na wynik, a niektóre nawet szkodzą tej osobie. Poniżej najczęstsze reakcje i to, co z nich wynika.
| Co robi współwłaściciel | Co to realnie zmienia |
|---|---|
| Oświadcza, że się nie zgadza na podział | Nic. Sąd nie potrzebuje jego zgody, żeby znieść współwłasność. Zgoda ma znaczenie tylko dla wysokości opłaty i tempa sprawy. |
| Nie odbiera korespondencji z sądu | Nic. Po dwukrotnym awizowaniu przesyłkę uznaje się za doręczoną na adres wskazany w aktach i postępowanie biegnie dalej. |
| Nie stawia się na rozprawie | Nic. Postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się bez jego udziału i kończy postanowieniem. |
| Kwestionuje wycenę nieruchomości | Dużo. To jedyny skuteczny sposób przedłużania sprawy: zarzuty do opinii biegłego oznaczają opinię uzupełniającą i kolejne miesiące. |
| Zgłasza rozliczenie nakładów | Dużo. Sąd musi rozliczyć remonty i podatki, które ponosił, a to obniża spłatę należną drugiej stronie. |
| Twierdzi, że nieruchomość zasiedział | Bardzo dużo. Zarzut zasiedzenia sąd rozpoznaje w tej samej sprawie i jest to najpoważniejsza linia obrony, jaka istnieje: skuteczny zarzut wyjmuje całą nieruchomość spod podziału. |
Widać z tego jedną rzecz: sprzeciw formalny jest bezsilny, a sprzeciw merytoryczny bywa bardzo skuteczny. Dlatego przygotowanie wniosku powinno zaczynać się od uczciwej odpowiedzi na pytanie, co druga strona ma do powiedzenia o pieniądzach, a nie od tego, czy się zgadza.
Kto dostanie nieruchomość, gdy obie strony jej chcą
Przy mieszkaniu w bloku podział fizyczny odpada, więc sąd musi zdecydować, komu przyznać rzecz ze spłatą pozostałych. Nie rozstrzyga tego wielkość udziału ani kolejność złożenia wniosku. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności, a w praktyce liczą się trzy rzeczy: kto w nieruchomości mieszka i od jak dawna, kto ją utrzymywał i remontował oraz, najważniejsze, kto realnie udźwignie spłatę.
Ten trzeci punkt przesądza najczęściej. Sąd nie przyzna domu osobie, która deklaruje chęć spłaty 400 000 zł, ale nie przedstawia ani oszczędności, ani promesy kredytowej, bo takie postanowienie byłoby niewykonalne. Jeżeli zależy Ci na zatrzymaniu nieruchomości, promesa z banku dołączona do akt jest silniejszym argumentem niż wszystkie oświadczenia o przywiązaniu do rodzinnego domu.
Odwrotnie działa to, gdy chcesz wyjść z pieniędzmi. Wtedy Twoim celem jest wykazanie, że druga strona spłaty nie udźwignie, bo wtedy zostaje sprzedaż. Sąd może zresztą przyznać rzecz osobie, która wcale o to nie wnosiła, jeżeli tylko ona jest w stanie zapłacić.
Gdy współwłaściciel jest nieznany, nie żyje albo mieszka za granicą
Żadna z tych sytuacji nie zamyka drogi do podziału. Każda ją tylko wydłuża, więc warto wiedzieć, czego się spodziewać.
- Nieznany z miejsca pobytu. Sąd ustanawia kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu i sprawa toczy się dalej z jego udziałem. Trzeba uprawdopodobnić, że miejsca pobytu naprawdę nie da się ustalić.
- Nie żyje. W jego miejsce wchodzą spadkobiercy, więc najpierw potrzebne jest stwierdzenie nabycia spadku po nim. Gdy spadkobierców jest kilku, sąd w jednej sprawie przeprowadza dział spadku i zniesienie współwłasności.
- Mieszka za granicą. Bez znaczenia dla właściwości sądu, bo o niej decyduje miejsce położenia nieruchomości. Doręczenia w Unii Europejskiej idą według rozporządzenia o doręczaniu dokumentów i trwają zwykle kilka miesięcy dłużej.
- Jest ubezwłasnowolniony albo małoletni. Działa za niego przedstawiciel ustawowy, a na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego.
Ile kosztuje spór i dlaczego warto zapłacić więcej na starcie
Wniosek o zniesienie współwłasności kosztuje 1000 zł, ale jeżeli zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności podpisany przez wszystkich, opłata spada do 300 zł. Przy braku zgody stawka 300 zł odpada z definicji, więc zaczynasz od 1000 zł. To jednak najmniejszy z kosztów sporu.
Prawdziwy koszt to biegły. Wycena mieszkania albo domu przez rzeczoznawcę majątkowego to zwykle zaliczka od 2000 do 4000 zł, a przy podziale gruntu dochodzi opinia geodety w podobnej wysokości. Jeżeli druga strona zgłosi zarzuty do opinii, potrzebna jest opinia uzupełniająca, czyli kolejne pieniądze i kolejne miesiące. Sprawa sporna trwa realnie od dwóch do pięciu lat, podczas gdy zgodna kończy się w cztery do ośmiu miesięcy.
Dlatego przed złożeniem wniosku warto raz jeszcze policzyć, ile kosztuje ustępstwo. Jeżeli różnica w wycenie między stronami wynosi 40 000 zł, a trzyletni spór pochłonie 8000 zł kosztów, kilka tysięcy na pełnomocnika i trzy lata życia, kompromis w połowie drogi bywa po prostu tańszy. Pełny zestaw stawek i podatków opisaliśmy na stronie o zniesieniu współwłasności nieruchomości.
Alternatywa, o której obie strony zwykle zapominają
Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy i podział pieniędzy. Sąd sięga po nią, gdy podział fizyczny odpada, a nikogo nie stać na spłatę. Problem w tym, że sprzedaż zarządzona przez sąd odbywa się według przepisów o egzekucji z nieruchomości, czyli przez licytację komorniczą. Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie.
Policzmy to na domu wycenionym na 600 000 zł. Na pierwszej licytacji można go nabyć już za 450 000 zł, a na drugiej za 400 000 zł. Jeżeli sprzedaż dojdzie do skutku dopiero za drugim razem, obie strony dzielą 400 000 zł zamiast 600 000 zł, po odliczeniu kosztów egzekucji. Każda z nich traci sto tysięcy złotych na uporze.
Dobrowolna sprzedaż całej nieruchomości na wolnym rynku i podział ceny według udziałów daje w tej samej sytuacji pełne 600 000 zł. Wymaga jednego podpisu obu stron pod ofertą i zwykle jest to jedyna rzecz, co do której skłócone rodzeństwo potrafi się dogadać, bo obie strony zarabiają na niej tak samo. Warto wtedy zadbać o porządną prezentację oferty, bo profesjonalne zdjęcia nieruchomości potrafią przesądzić o liczbie zapytań i o tym, czy uda się utrzymać cenę ofertową. Przy różnicy rzędu stu tysięcy złotych to najlepiej zainwestowane kilkaset złotych w całej sprawie.
Co zrobić, gdy zasądzona spłata nie zostanie zapłacona
To realne ryzyko, bo sąd przyznaje nieruchomość osobie, która ma spłacić pozostałych, a spłatę można rozłożyć na raty na okres do dziesięciu lat. Dobra wiadomość jest taka, że prawomocne postanowienie zasądzające spłatę jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu klauzuli wykonalności staje się tytułem wykonawczym i idzie prosto do komornika, bez potrzeby wytaczania osobnego procesu.
Gdy spłata jest rozłożona na raty, warto od razu w toku sprawy wnosić o jej zabezpieczenie. Sąd oznacza wysokość odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia, na przykład hipotekę na nieruchomości przyznanej dłużnikowi. Wniosek o to trzeba złożyć w postępowaniu, bo później hipoteka będzie wymagała zgody właściciela, której nikt dobrowolnie nie da.
Czy współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?
Nie może. Może natomiast przedłużyć postępowanie, i to znacznie: kwestionując wycenę, zgłaszając rozliczenie nakładów albo podnosząc zarzut zasiedzenia. Żadna z tych czynności nie odbiera sądowi prawa do wydania postanowienia, każda przesuwa jego datę o kilka do kilkunastu miesięcy. Blokada jest więc czasowa, nigdy trwała.
Ile trwa zniesienie współwłasności przy braku zgody?
Realnie od dwóch do pięciu lat, licząc do prawomocności. Największą pojedynczą pozycją jest oczekiwanie na opinię biegłego rzeczoznawcy, zwykle od trzech do dziewięciu miesięcy, a przy zarzutach do opinii drugie tyle. Dla porównania sprawa ze zgodnym projektem podziału kończy się zwykle na jednym albo dwóch posiedzeniach, w cztery do ośmiu miesięcy.
Czy da się znieść współwłasność bez zgody drugiej osoby u notariusza?
Nie. Notariusz sporządza akt na podstawie zgodnych oświadczeń wszystkich współwłaścicieli i nie ma uprawnień do rozstrzygania sporów. Jeżeli jedna osoba wycenia dom na 700 000 zł, a druga na 500 000 zł, akt po prostu nie powstanie, bo nie ma pod czym się podpisać. Przy braku zgody jedyną drogą jest wniosek do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości.
Czego nie odzyskasz, jeżeli nie zgłosisz tego teraz
Na koniec rzecz, która kosztuje najwięcej, a najczęściej umyka. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy oraz rozliczenia nakładów i pożytków. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia nie można ich już dochodzić osobnym pozwem (art. 618 § 3 KPC).
W praktyce oznacza to, że czynsz, który druga strona pobierała z wynajmu przez osiem lat, podatek od nieruchomości płacony wyłącznie przez Ciebie i wynagrodzenie za korzystanie z domu z wyłączeniem pozostałych trzeba policzyć i zgłosić w tej sprawie. Drugiej okazji nie będzie. Roszczenia można zgłaszać aż do wydania postanowienia przez sąd drugiej instancji, ale nie warto na tym budować strategii, bo sąd odwoławczy nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego.
I tu wraca cena zwlekania, o której wspomnieliśmy na początku. Roszczenie o zniesienie współwłasności się nie przedawnia, ale roszczenia o nakłady i pożytki mają swoje terminy, dowody z faktur i przelewów po latach znikają, a wartość spłaty sąd ustala według cen z chwili orzekania, a nie z chwili, w której było Ci wygodnie. Każdy rok czekania zmniejsza to, co realnie da się jeszcze odzyskać.